R+1, R+2 au Maroc : ce qu’autorise le règlement de zone
Le nombre d’étages autorisés dépend de la zone, de la largeur de la rue et des coefficients. Comment lire ces règles avant de concevoir son projet.
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« R+1 », « R+2 » : ces sigles désignent le rez-de-chaussée plus un ou deux étages. Le nombre de niveaux autorisés sur un terrain n’est pas un choix libre : il est fixé par le règlement de la zone dans le plan d’aménagement, parfois en fonction de la largeur de la voie, et complété par des coefficients et des retraits. Le cadre est présenté dans le plan d’aménagement.
Ce qui détermine la hauteur
| Règle | Effet |
|---|---|
| Zone du plan d’aménagement | Fixe un nombre maximal de niveaux (par exemple R+1 en zone villas, davantage en zone d’immeubles) |
| Largeur de la voie | Peut limiter la hauteur autorisée |
| Coefficients | Limitent la surface constructible totale |
| Retraits | Réduisent l’emprise au sol |
| Règlement du lotissement | Peut ajouter des règles plus strictes |
Pour votre terrain, la note de renseignements d’urbanisme indique la hauteur et les règles applicables.
Lire les sigles
- R : rez-de-chaussée.
- R+1, R+2 : un, deux étages au-dessus.
- Sous-sol : selon le règlement, il peut être autorisé pour le stationnement ou des annexes.
- Terrasse : la toiture-terrasse accessible et les édicules (buanderie, escalier) obéissent à des règles précises.
Exemple de lecture
Un terrain de 300 m² en zone de villas autorise un R+1, avec une emprise au sol limitée et des retraits de quelques mètres sur la rue et les limites. La surface constructible totale est donc nettement inférieure à 2 × 300 m². L’architecte en déduit la surface habitable possible et dessine le plan en conséquence. Sur un terrain voisin, en zone d’immeubles, un R+3 serait possible.
Construire plus haut que prévu ?
Ajouter un étage non autorisé est une infraction au sens de la loi 66-12 et peut conduire à des sanctions, voire à la démolition. Pour un projet de surélévation régulière, voir surélever un bâtiment et les infractions d’urbanisme.
À retenir
- Le nombre d’étages est fixé par le règlement de zone.
- La largeur de la voie et les coefficients peuvent limiter la hauteur.
- La note de renseignements d’urbanisme donne la règle pour votre terrain.
- Un étage non autorisé expose à des sanctions.
Voir aussi choisir un terrain constructible et faire construire sa maison.
Les questions à poser avant de concevoir
- Quel nombre de niveaux autorise la zone ?
- Existe-t-il une hauteur maximale en mètres ?
- Les édicules en terrasse sont-ils autorisés ?
- Un sous-sol est-il possible ?
- Le règlement du lotissement ajoute-t-il des règles ?
Pour l’autorisation, voir l’autorisation de construire et Rokhas.
Questions fréquentes
La terrasse compte-t-elle comme un étage ?
Une toiture-terrasse accessible n’est pas un étage, mais les constructions qui s’y trouvent (édicules) sont réglementées.
Peut-on construire un sous-sol ?
Selon le règlement de zone et la nature du sol ; renseignez-vous et prévoyez une étude de sol.
La hauteur se mesure-t-elle en mètres ou en niveaux ?
Les règlements fixent souvent un nombre de niveaux et une hauteur maximale en mètres ; les deux doivent être respectés.
Peut-on construire plus haut en échange d’un recul plus grand ?
Seulement si le règlement de zone le prévoit ; aucune dérogation ne s’improvise.
Le sous-sol compte-t-il dans le nombre de niveaux ?
Selon les règlements ; vérifiez la règle exacte de votre zone avec l’architecte.
Sources officielles
- Ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville
- Ministère de la Justice : loi 12-90
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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