Peut-on acheter un appartement sans titre foncier ?

En bref : C’est possible mais plus risqué. Un bien en melkia ou en cours d’immatriculation peut se vendre, mais la propriété est moins sûre, le crédit bancaire est rarement accordé et la revente est plus difficile. Dans le neuf, l’absence de titre individuel est normale avant l’éclatement du titre mère, à condition que le terrain soit bien titré.

La réponse en détail

Il faut distinguer deux cas. Premier cas : un appartement neuf vendu sur plan dans un immeuble dont le terrain a un titre foncier (titre mère). Votre titre individuel sera créé après l’achèvement ; c’est le fonctionnement normal de la VEFA. Deuxième cas : un bien qui n’a jamais été immatriculé, prouvé par une melkia ou des actes adoulaires, fréquent en médina ou en périphérie. Ici, la propriété peut être contestée, les limites sont parfois floues et la banque exige généralement un titre. On peut acheter en faisant inscrire l’achat sur la réquisition si une procédure est en cours, ou en déposant une réquisition après l’achat.

Comparer les situations

Un exemple

Une maison en médina de Fès est proposée 30 % sous les prix du quartier. Le vendeur ne présente qu’une melkia ancienne et des actes de succession. L’acheteur fait vérifier les actes, constate qu’un héritier manque à l’appel et obtient sa signature avant la vente. Il dépose ensuite une réquisition d’immatriculation pour sécuriser sa propriété.

Que faire concrètement

1. Demandez la nature du document de propriété : titre, réquisition ou melkia.
2. Pour un neuf, vérifiez le titre mère et l’autorisation de construire.
3. Pour une réquisition, vérifiez le bornage et l’absence d’opposition.
4. Pour une melkia, faites analyser les actes par un notaire ou un adoul.
5. Négociez le prix en tenant compte du risque et des frais d’immatriculation.

Pour aller plus loin

Pour le détail, lisez titre foncier ou non et acheter en melkia. Voyez aussi la réquisition d’immatriculation, la définition de la melkia et sécuriser juridiquement un achat. Retrouvez toutes les réponses dans nos questions fréquentes sur l’immobilier au Maroc.