Juridique 5 min de lectureMis à jour le 22 octobre 2026

Sécuriser juridiquement un achat immobilier au Maroc : le guide complet

Les textes qui protègent l’acheteur, les documents à exiger et les vérifications à faire avant de signer, présentés dans l’ordre où vous en aurez besoin.

Par l’équipe éditoriale ABRAJ

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Sécuriser juridiquement un achat immobilier au Maroc : le guide complet

La sécurité d’un achat immobilier au Maroc repose sur un principe simple : pour un bien immatriculé, ce qui est inscrit sur le titre foncier fait foi. Encore faut-il vérifier ce titre, le statut du vendeur, la situation de l’immeuble et la façon dont le prix est payé. Ce guide rassemble les textes utiles et les vérifications à faire, dans l’ordre du parcours d’achat décrit dans les 12 étapes d’un achat immobilier.

Les textes qui encadrent votre achat

Texte	Ce qu’il règle
Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation, modifié par la loi 14-07	Titre foncier, inscriptions, effet des inscriptions
Loi 39-08 portant Code des droits réels	Propriété, indivision, droit de préemption (chefâa), hypothèque
Loi 44-00 modifiée par la loi 107-12	Vente en l’état futur d’achèvement (achat sur plan)
Loi 18-00 modifiée par la loi 106-12	Copropriété des immeubles bâtis
Loi 67-12	Baux d’habitation et professionnels
Loi 32-09	Profession de notaire
Loi 31-08	Protection du consommateur

Ces textes sont publiés au Bulletin officiel et consultables sur le portail juridique du ministère de la Justice.

1. Le bien est-il titré ?

Un bien immatriculé dispose d’un titre foncier tenu par la conservation foncière (ANCFCC). C’est la situation la plus sûre : les droits inscrits sont opposables à tous. Un bien non immatriculé (melkia) repose sur des actes adoulaires et des témoignages, ce qui laisse place à des contestations. Un bien en cours d’immatriculation fait l’objet d’une réquisition. Les différences et les risques sont expliqués dans titre foncier, melkia et réquisition et dans notre page bien titré ou non titré.

2. Lire un certificat de propriété récent

Le certificat de propriété, délivré par la conservation foncière, résume la situation du titre au jour de sa délivrance. Demandez-en un daté de quelques jours et vérifiez :

le nom du ou des propriétaires et leurs quotes-parts ;
la consistance du bien (appartement, niveau, surface) ;
les charges inscrites : hypothèque, saisie, prénotation, servitude ;
la correspondance avec le bien visité.

Mode d’emploi complet : le certificat de propriété ANCFCC.

3. Vérifier le vendeur

Particulier : pièce d’identité concordant avec le titre ; s’il est marié, renseignez-vous sur l’origine du bien ; s’il agit pour d’autres, une procuration authentique et récente.
Héritiers : tous les héritiers doivent signer, ou être représentés, après établissement de l’acte d’hérédité. Voir succession immobilière au Maroc.
Promoteur : statuts, inscription au registre du commerce, titre foncier du terrain au nom de la société, autorisation de construire.

4. L’immeuble et la copropriété

Pour un appartement, la loi 18-00 impose un règlement de copropriété et un syndic. Demandez le règlement, le dernier procès-verbal d’assemblée générale et une attestation du syndic indiquant que les charges sont payées. Des charges impayées ou des travaux votés mais non financés pèsent sur la valeur du bien. Vos droits et obligations sont détaillés dans la copropriété selon la loi 18-00.

5. L’achat sur plan

En VEFA, la loi organise trois documents : le contrat de réservation, le contrat préliminaire et le contrat définitif, avec des paiements liés à l’avancement des travaux et une garantie d’achèvement ou de remboursement. Vérifiez que le terrain est titré au nom du promoteur et que l’autorisation de construire est délivrée. Analyse des textes : VEFA, lois 44-00 et 107-12 ; mode d’emploi pratique : acheter sur plan au Maroc.

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6. Le paiement du prix

Le prix doit être intégralement mentionné dans l’acte et payé par des moyens traçables (virement, chèque certifié) via le compte du notaire. Ce circuit protège l’acheteur : les fonds ne sont remis au vendeur qu’une fois la vente sécurisée. Pour un MRE ou un étranger, payer avec des devises converties permet de rapatrier plus tard le produit de la revente, selon les règles de l’Office des changes (voir acheter au Maroc depuis l’étranger).

7. Après la signature

Le notaire enregistre l’acte, paie les droits, puis fait inscrire la vente sur le titre foncier. Demandez ensuite un certificat de propriété à votre nom et conservez l’acte, les quittances et les factures : elles serviront le jour de la revente pour calculer l’impôt sur le profit immobilier.

Checklist avant de signer

Certificat de propriété de moins d’un mois, sans charge non expliquée
Identité et capacité du ou des vendeurs vérifiées
Permis d’habiter ou autorisation de construire
Attestation du syndic et règlement de copropriété
Quitus des taxes locales
Prix complet dans l’acte, paiement par le compte du notaire

Questions fréquentes

Le notaire vérifie-t-il tout à ma place ?

Le notaire vérifie la situation juridique du bien et la régularité de l’acte, et il engage sa responsabilité. Il reste utile de faire vos propres vérifications pratiques (état du bien, charges, voisinage) et de lui poser vos questions par écrit.

Peut-on acheter un bien hypothéqué ?

Oui, à condition que l’hypothèque soit levée au moment de la vente, en général grâce au prix versé au créancier par le notaire, qui fait ensuite inscrire la mainlevée.

Un acte sous seing privé suffit-il ?

Non, pour la vente d’un bien immobilier, le Code des droits réels exige un acte authentique ou un acte à date certaine établi par un professionnel habilité. En pratique, passez par un notaire.

Sources officielles

Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.

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