Calculer un rendement locatif au Maroc : brut, net et net-net, avec exemples
Les trois rendements à calculer avant d’investir, la liste des charges à ne pas oublier et deux exemples complets.
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Le rendement locatif mesure ce qu’un bien vous rapporte chaque année par rapport à ce qu’il vous a coûté. Il existe trois niveaux de calcul, du plus flatteur au plus réaliste. Seul le dernier vous dit vraiment si l’investissement tient la route. Cette méthode est l’étape 4 de notre guide investir dans l’immobilier au Maroc.
Les trois formules
| Rendement | Formule | Ce qu’il mesure |
|---|---|---|
| Brut | Loyer annuel ÷ prix d’achat × 100 | Un premier tri rapide |
| Net | (Loyer annuel − charges − vacance) ÷ coût total d’acquisition × 100 | La rentabilité réelle du bien |
| Net-net | (Loyer annuel − charges − vacance − impôt) ÷ coût total × 100 | Ce qui vous reste vraiment |
Le coût total d’acquisition = prix + frais d’acquisition (environ 6 à 7,5 % dans le neuf, voir frais de notaire) + travaux et équipement.
Les charges à intégrer
- Charges de copropriété non récupérables auprès du locataire
- Taxe de services communaux
- Assurance du propriétaire
- Entretien et petites réparations (prévoir une réserve annuelle)
- Renouvellement du mobilier pour un meublé
- Frais de gestion si vous déléguez
- Vacance : un mois sans locataire par an est une hypothèse prudente
Exemple 1 : un studio meublé près d’un pôle universitaire
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix | 450 000 DH |
| Frais d’acquisition (≈ 6,5 %) | 29 250 DH |
| Ameublement | 35 000 DH |
| Coût total | 514 250 DH |
| Loyer | 3 200 DH × 12 = 38 400 DH |
| Rendement brut (sur le prix) | 8,5 % |
| Charges (syndic, taxe, assurance, entretien) | 5 500 DH |
| Vacance (1 mois) | 3 200 DH |
| Revenu net | 29 700 DH |
| Rendement net | 5,8 % |
| Impôt sur les loyers (10 % du brut encaissé, 35 200 DH) | 3 520 DH |
| Rendement net-net | 5,1 % |
Exemple 2 : un trois-pièces familial en location nue
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix | 1 100 000 DH |
| Frais d’acquisition (≈ 6,5 %) | 71 500 DH |
| Coût total | 1 171 500 DH |
| Loyer | 6 500 DH × 12 = 78 000 DH |
| Rendement brut | 7,1 % |
| Charges | 9 000 DH |
| Vacance (1 mois) | 6 500 DH |
| Revenu net | 62 500 DH |
| Rendement net | 5,3 % |
| Impôt (10 % de 71 500 DH encaissés) | 7 150 DH |
| Rendement net-net | 4,7 % |
Ces chiffres sont des illustrations : vérifiez les loyers réellement pratiqués dans le quartier et les charges de la résidence. Le régime d’imposition des loyers est détaillé dans revenus fonciers au Maroc.
Rendement et crédit : le cash-flow
Si vous financez à crédit, regardez aussi le cash-flow : loyer net − mensualité. Un cash-flow légèrement négatif peut rester intéressant si vous constituez un patrimoine, mais il doit être supportable. Méthode : le cash-flow locatif et simulation de la mensualité de crédit.
Où trouver les bons chiffres
- Prix d’entrée : nos pages prix par quartier, prix d’un studio et d’un deux-pièces.
- Loyers : comparez plusieurs biens loués similaires du même quartier.
- Charges : demandez le budget voté de la copropriété.
Les erreurs de calcul fréquentes
- Calculer sur le prix sans les frais d’acquisition.
- Prendre le loyer de l’annonce la plus chère.
- Ignorer la vacance et l’entretien.
- Oublier l’impôt sur les loyers.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif au Maroc ?
Il n’y a pas de chiffre universel : comparez le rendement net-net à vos autres placements et au coût de votre crédit, en tenant compte de la perspective de revente.
Le rendement brut suffit-il pour comparer deux biens ?
Pour un premier tri, oui. Pour décider, non : deux biens au même rendement brut peuvent avoir des charges très différentes.
Faut-il intégrer la plus-value future ?
On peut l’estimer à part, avec prudence. La décision doit d’abord reposer sur les revenus nets.
Sources officielles
- Direction générale des impôts : revenus fonciers (CGI)
- Bank Al-Maghrib : indice des prix des actifs immobiliers
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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