Céder un contrat de VEFA avant la livraison au Maroc : règles et fiscalité
Revendre sa place dans un programme avant la livraison est possible sous conditions. Comment cela fonctionne et ce qu’il faut prévoir.
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Il arrive qu’un acheteur sur plan souhaite céder sa place avant la livraison : changement de projet, besoin de liquidités, opportunité de plus-value. Cette cession est possible, mais elle passe par le contrat préliminaire, l’accord éventuel du promoteur et des formalités précises. Elle a aussi des conséquences fiscales. Le contexte est présenté dans investir sur plan.
Comment se fait la cession
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| Lecture du contrat préliminaire | Vérifier les clauses de cession et les conditions du promoteur |
| Accord du promoteur | Souvent nécessaire selon le contrat |
| Acte de cession | Établi par un professionnel habilité, transférant vos droits et obligations à l’acquéreur |
| Prénotation | Mise à jour au titre foncier au profit du nouvel acquéreur |
| Paiement | L’acquéreur vous rembourse les sommes versées et paie le prix convenu de la cession |
Voir le contrat préliminaire.
Ce que l’acquéreur reprend
- L’obligation de payer les tranches restantes selon l’échéancier.
- Le bénéfice des garanties (achèvement ou remboursement).
- La date de livraison et les droits en cas de retard.
La fiscalité
Le profit réalisé lors de la cession de droits sur un bien en cours de construction peut relever de l’impôt sur le profit immobilier, selon les règles du CGI. Faites calculer l’impôt par le notaire avant de fixer votre prix, voir la TPI : exemples de calcul et la cotisation minimale.
Les risques
- Un contrat interdisant ou encadrant strictement la cession.
- Peu d’acheteurs intéressés si le programme compte beaucoup de lots identiques.
- Un crédit en cours à rembourser ou à transférer.
- Une plus-value réduite par l’impôt et les frais.
Avant d’acheter sur plan en pensant revendre
Ne bâtissez pas votre plan de financement sur une revente avant livraison : prévoyez de pouvoir payer le solde. Si la revente est un objectif, choisissez un programme très demandé, un lot rare (vue, étage) et un promoteur qui accepte les cessions.
À retenir
- La cession d’un contrat sur plan est possible sous conditions.
- Lisez d’abord le contrat préliminaire.
- L’acquéreur reprend les obligations et les garanties.
- Le profit peut être imposable : faites le calcul avant.
Pour la suite, voir la VEFA article par article et vendre son appartement.
Cas pratique
Nadia a réservé puis signé un contrat préliminaire pour un trois-pièces. Une mutation professionnelle l’oblige à changer de ville avant la livraison. Elle vérifie la clause de cession, obtient l’accord écrit du promoteur, trouve un acquéreur qui lui rembourse les tranches versées et un complément convenu. Le notaire établit l’acte de cession, met à jour la prénotation et calcule l’impôt éventuel sur le profit. L’acquéreur reprend l’échéancier restant et la garantie d’achèvement.
Un dossier préparé tôt (contrat, reçus, attestation de garantie) facilite grandement la cession.
Questions fréquentes
Le promoteur peut-il refuser la cession ?
Le contrat peut soumettre la cession à son accord ; lisez la clause et discutez-en tôt.
L’aide Daam Sakane est-elle compatible avec une revente avant livraison ?
L’aide vise l’habitation principale avec un engagement d’occupation ; une revente rapide n’est pas compatible avec ce dispositif.
Faut-il passer chez le notaire ?
Oui, la cession doit être formalisée par un professionnel habilité et la prénotation mise à jour.
Qui paie les frais de la cession ?
Les parties en conviennent ; demandez un décompte au notaire.
Peut-on céder seulement une partie de ses droits ?
La cession porte en principe sur l’ensemble des droits et obligations du contrat ; une cession partielle créerait une indivision et se discute avec le notaire.
Sources officielles
- Ministère de la Justice : loi 44-00 modifiée par la loi 107-12
- Direction générale des impôts : profits immobiliers
- ANCFCC : prénotations
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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