Juridique 3 min de lectureMis à jour le 22 octobre 2026

Servitudes immobilières au Maroc : passage, vue, mitoyenneté

Une servitude peut limiter ce que vous ferez de votre terrain ou de votre maison. Les principales servitudes et comment les repérer.

Par l’équipe éditoriale ABRAJ

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Servitudes immobilières au Maroc : passage, vue, mitoyenneté

Une servitude est une charge imposée à un bien (le fonds servant) au profit d’un autre bien (le fonds dominant) : laisser passer un voisin, ne pas construire au-delà d’une hauteur, accepter l’écoulement des eaux. Elle suit le bien, quel que soit son propriétaire. Le Code des droits réels (loi 39-08) et les règles d’urbanisme les organisent. Elles apparaissent dans les droits réels du titre foncier, voir lire un titre foncier.

Les principales servitudes

Servitude	Exemple	Effet pour vous
Passage	Un terrain enclavé passe par le vôtre	Vous devez laisser l’accès
Vue	Distance ou hauteur à respecter vis-à-vis du voisin	Limite les ouvertures ou constructions
Écoulement des eaux	Eaux pluviales qui traversent naturellement	Interdiction de faire obstacle
Canalisations	Réseaux d’eau, électricité, assainissement	Accès pour entretien
Mitoyenneté	Mur commun entre deux propriétés	Entretien partagé, règles pour s’y appuyer
Urbanisme	Alignement, recul, hauteur imposés par le plan d’aménagement	Limite la constructibilité

Légales ou conventionnelles

Légales : imposées par la loi (enclave, écoulement des eaux, règles d’urbanisme).
Conventionnelles : prévues par un acte entre propriétaires, qui doit être inscrit au titre foncier pour être opposable.

Vous cherchez une villa ou un terrain sans contrainte cachée ? Un conseiller ABRAJ vous aide à vérifier titre et servitudes.

Être accompagné

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Rubrique des droits réels du titre foncier
Plan cadastral et bornage, voir le bornage
Note de renseignements d’urbanisme (alignements, reculs)
Accès réel au terrain et passages existants
Murs mitoyens et leur état

Une servitude de passage ou une contrainte d’urbanisme peut réduire fortement la valeur d’un terrain : intégrez-la dans votre prix. Voir choisir un terrain constructible et acheter une villa.

En cas de litige

Un conflit de voisinage sur une servitude se règle d’abord à l’amiable, puis devant le tribunal. Rassemblez titre foncier, actes, plans et photos. Voir aussi sécuriser juridiquement un achat.

Exemple : un terrain enclavé

Un terrain n’a pas d’accès à la voie publique. Son propriétaire bénéficie d’un passage sur le terrain voisin, dans les conditions prévues par la loi : tracé le moins dommageable, indemnité éventuelle. Pour l’acheteur du terrain voisin, cette servitude est une contrainte permanente qui doit être prise en compte dans le prix.

Servitudes et projets de construction

Projet	Servitude ou règle à vérifier
Surélévation	Hauteur maximale, servitude de vue
Extension vers la limite	Recul imposé, mitoyenneté
Piscine	Distance aux limites, réseaux enterrés
Clôture	Passage existant, alignement

Avant tout projet, demandez la note de renseignements d’urbanisme et lisez le titre foncier : voir lire un titre foncier, l’autorisation de construire et construire sa maison.

À retenir

Une servitude suit le bien, quel que soit son propriétaire.
Les servitudes conventionnelles doivent être inscrites au titre foncier.
Elles peuvent limiter fortement un projet de construction.
Vérifiez-les avant d’acheter un terrain ou une villa, voir choisir un terrain constructible et acheter une villa.

Pour une maison individuelle, voir aussi faire construire sa maison.

Pour la délimitation officielle, voir l’immatriculation foncière.

Questions fréquentes

Une servitude peut-elle disparaître ?

Oui, notamment par accord des propriétaires, par la disparition de sa cause (fin de l’enclave) ou dans les cas prévus par la loi ; la radiation doit être inscrite au titre foncier.

Peut-on construire sur un mur mitoyen ?

Selon les règles de la mitoyenneté et l’accord du voisin, et dans le respect de l’urbanisme.

Le vendeur doit-il déclarer les servitudes ?

Oui, et celles qui sont inscrites figurent au titre foncier ; une servitude non déclarée peut ouvrir droit à un recours.

Une servitude non inscrite au titre foncier est-elle opposable ?

Les servitudes conventionnelles doivent être inscrites pour être opposables aux tiers ; certaines servitudes légales s’appliquent de plein droit.

Sources officielles

Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.

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