Succession immobilière au Maroc : étapes, inscription des héritiers et partage

Au décès d’un propriétaire, ses biens immobiliers passent à ses héritiers selon les règles successorales du Code de la famille (loi 70-03). Mais pour pouvoir gérer, louer ou vendre le bien, il faut d’abord établir qui sont les héritiers et les faire inscrire sur le titre foncier. Voici les étapes, dans l’ordre, et les options qui s’offrent ensuite aux héritiers. Pour la revente d’un bien hérité, voir aussi notre page vendre un bien hérité.

Les étapes d’une succession immobilière

1. Acte de décès : obtenu auprès de l’état civil.
2. Acte d’hérédité : établi par des adouls, il désigne les héritiers et leurs parts, voir l’acte d’hérédité (frida).
3. Recensement des biens : titres fonciers, biens non titrés, comptes, dettes.
4. Inscription des héritiers : dépôt de l’acte d’hérédité et des pièces à la conservation foncière pour inscrire les héritiers sur chaque titre.
5. Choix de la suite : rester en indivision, partager, ou vendre.

Qui hérite et pour quelle part ?

Les parts sont fixées par le Code de la famille selon le lien de parenté (conjoint, enfants, parents, frères et sœurs…). L’acte d’hérédité établi par les adouls les précise : c’est ce document qui fait foi auprès de la conservation foncière et du notaire. En cas de doute sur une situation familiale particulière, consultez un notaire ou un adoul avant toute démarche.

Le testament (wasiya)

Le Code de la famille permet de léguer une partie de ses biens par testament, dans la limite du tiers de la succession, et en principe au profit de personnes qui ne sont pas héritiers, sauf accord de ceux-ci. Voir testament et immobilier.

L’inscription sur le titre foncier

Tant que les héritiers ne sont pas inscrits, le titre foncier reste au nom du défunt : aucune vente ni hypothèque n’est possible. L’inscription se fait auprès de la conservation foncière sur présentation de l’acte d’hérédité et des pièces demandées, avec paiement des droits correspondants. Un certificat de propriété mentionnant les héritiers et leurs quotes-parts peut ensuite être délivré, voir le certificat de propriété.

Après l’inscription : trois options

Le Code des droits réels (loi 39-08) organise l’indivision et le partage : voir indivision immobilière et sortir d’une indivision.

La fiscalité à prévoir

• Les formalités d’inscription donnent lieu à des droits de conservation foncière.
• En cas de revente, l’impôt sur le profit immobilier se calcule en retenant en principe comme prix d’acquisition la valeur du bien au jour du décès déclarée par les héritiers : voir la TPI sur un bien hérité.
• Le bien reste soumis aux taxes locales pendant l’indivision.

Héritiers à l’étranger

Les héritiers MRE peuvent agir par procuration, établie au consulat ou chez un notaire, voir MRE héritiers d’un bien au Maroc.

Erreurs fréquentes

• Laisser le titre au nom du défunt pendant des années : la situation se complique à chaque nouveau décès.
• Vendre sans l’accord de tous les héritiers.
• Déclarer une valeur trop basse au décès, qui alourdit l’impôt à la revente.
• Oublier les biens non titrés, dont la transmission demande des preuves supplémentaires.

Les articles utiles pour la suite

Avant de vendre ou de partager, faites le point sur la situation juridique avec sécuriser juridiquement un achat (les mêmes vérifications s’appliquent au bien hérité), et sur l’impôt avec les exemples de calcul de TPI et la fiscalité immobilière. Si le bien n’est pas titré, voir bien titré ou non titré.