Lire un tableau d’amortissement de crédit immobilier

Le tableau d’amortissement, joint à l’offre de prêt, détaille chaque échéance de votre crédit jusqu’à la dernière. Il montre comment la mensualité se répartit entre intérêts et capital, combien vous devez encore à chaque date, et le coût total du crédit. Savoir le lire aide à comparer des offres, à décider d’un remboursement anticipé ou à préparer une revente.

Les colonnes du tableau

On y trouve, pour chaque échéance : la date, la mensualité totale, la part d’intérêts, la part de capital remboursé, la cotisation d’assurance, et le capital restant dû après paiement. Avec un taux fixe, la mensualité hors assurance est constante. Au début, les intérêts représentent une grande part de la mensualité, car ils sont calculés sur un capital encore élevé ; au fil du temps, la part de capital augmente.

Un extrait commenté

Ce que le tableau vous apprend

Le total de la colonne intérêts donne le coût des intérêts sur toute la durée. Le capital restant dû à une date donnée indique ce qu’il faudrait rembourser si vous vendiez le bien ou soldiez le crédit à ce moment, hors indemnité. En comparant deux tableaux pour deux durées, vous voyez concrètement combien coûtent des années supplémentaires.

Les cas particuliers

Pour un achat sur plan, une première période de différé apparaît : intérêts intercalaires seulement, ou rien. Avec un taux variable, le tableau est recalculé à chaque révision. Après un remboursement anticipé partiel, la banque émet un nouveau tableau.

Un exemple chiffré

Sur un crédit de 700 000 DH sur 20 ans, la première mensualité de Salim comporte surtout des intérêts. Après 8 ans, son tableau indique qu’il doit encore une part importante du capital : il comprend pourquoi vendre tôt rapporte moins que prévu, et pourquoi un remboursement anticipé au début du prêt fait économiser beaucoup d’intérêts.

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Les étapes

1. Repérez la colonne du capital restant dû.
2. Additionnez les intérêts pour connaître leur coût total.
3. Comparez les tableaux de deux durées.
4. Utilisez le capital restant dû pour préparer une revente.
5. Demandez un nouveau tableau après chaque modification.

Votre checklist

• Tableau joint à l’offre de prêt.
• Coût total des intérêts calculé.
• Capital restant dû à 5 et 10 ans noté.
• Assurance identifiée séparément.
• Différé repéré en cas d’achat sur plan.

Les erreurs à éviter

• Comparer des offres sans leurs tableaux.
• Confondre capital remboursé et mensualités payées.
• Oublier l’assurance dans le coût total.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez le coût total d’un crédit et le remboursement anticipé, puis la durée du crédit. Voyez aussi les intérêts intercalaires et vendre un bien encore sous crédit, ainsi que le rachat de crédit. Simulez votre projet avec le simulateur de crédit.