Coût total d’un crédit immobilier : intérêts, assurance et frais

Deux crédits au même taux nominal peuvent coûter très différemment. Le coût réel d’un crédit additionne les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et le coût des garanties. C’est ce total, exprimé aussi par le taux effectif global, qu’il faut comparer entre les offres. La loi 31-08 impose à la banque de vous communiquer ces informations.

Les composantes du coût

Les intérêts dépendent du taux, du montant et surtout de la durée. L’assurance emprunteur peut représenter une part importante, surtout pour les emprunteurs plus âgés. Les frais de dossier sont prélevés à la mise en place. Les garanties ont un coût : inscription de l’hypothèque, commission de garantie publique le cas échéant. Pour un achat sur plan, ajoutez les intérêts intercalaires.

Effet de la durée sur le coût

Le taux effectif global

Le taux effectif global (TEG) intègre les intérêts et les frais obligatoires liés au crédit. Il permet de comparer des offres qui affichent des taux nominaux, des frais et des assurances différents. Demandez systématiquement le TEG et le coût total en dirhams de chaque offre, sur la même durée et le même montant.

Réduire le coût total

Raccourcir la durée est le levier le plus puissant. Augmenter l’apport réduit le montant emprunté. Négocier les frais de dossier et comparer l’assurance emprunteur peut faire gagner des milliers de dirhams. Un remboursement anticipé en début de prêt réduit fortement les intérêts.

Un exemple chiffré

Pour 800 000 DH, Aya compare deux offres au même taux nominal. La première a des frais de dossier plus faibles mais une assurance plus chère ; la seconde l’inverse. En additionnant tout sur 20 ans, la seconde coûte nettement moins : Aya la choisit, en s’appuyant sur le coût total et le TEG.

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Les étapes

1. Demandez à chaque banque le coût total et le TEG.
2. Comparez sur le même montant et la même durée.
3. Isolez le coût de l’assurance.
4. Négociez les frais de dossier.
5. Simulez une durée plus courte.

Votre checklist

• Montant des intérêts sur la durée.
• Coût total de l’assurance.
• Frais de dossier.
• Coût des garanties.
• TEG de chaque offre.

Les erreurs à éviter

• Comparer des offres de durées différentes.
• Négliger l’assurance emprunteur.
• Oublier les intérêts intercalaires en VEFA.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez le tableau d’amortissement et l’assurance emprunteur, puis la durée du crédit. Voyez aussi taux fixe ou variable et le budget total, ainsi que le remboursement anticipé. Simulez votre projet avec le simulateur de crédit.