Remboursement anticipé d’un crédit immobilier : règles et indemnités

Une rentrée d’argent, une vente, une prime : il est tentant de rembourser tout ou partie de son crédit immobilier avant l’échéance. La loi 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur reconnaît ce droit à l’emprunteur et encadre l’indemnité que la banque peut demander. Voici comment cela fonctionne et comment décider.

Ce que prévoit la loi

L’emprunteur peut rembourser par anticipation, en totalité ou en partie. Le contrat peut prévoir une indemnité au profit de la banque ; la loi en plafonne le montant. Lisez la clause de votre offre de prêt : elle indique les conditions, le montant minimum d’un remboursement partiel éventuel et le calcul de l’indemnité. Pour un financement participatif, les règles figurent dans le contrat.

Partiel ou total

Partiel : réduire la durée ou la mensualité

Après un remboursement partiel, la banque recalcule le crédit. Vous pouvez en général choisir de garder la mensualité et raccourcir la durée, ce qui maximise l’économie d’intérêts, ou de garder la durée et baisser la mensualité, ce qui soulage le budget. Demandez les deux tableaux d’amortissement avant de choisir.

Total : solder et faire la mainlevée

En cas de remboursement total, demandez le décompte exact du capital restant dû et de l’indemnité, puis, une fois le paiement fait, la mainlevée de l’hypothèque à faire inscrire à la conservation foncière. En cas de vente, le notaire rembourse directement la banque sur le prix. Conservez le courrier de clôture du crédit et vérifiez, quelques semaines plus tard, sur un certificat de propriété récent, que l’hypothèque a bien disparu du titre foncier.

Un exemple chiffré

Il reste 400 000 DH à Siham sur 12 ans. Elle reçoit 100 000 DH d’héritage et rembourse par anticipation. En gardant sa mensualité, son crédit se termine environ trois ans plus tôt ; l’économie d’intérêts dépasse largement l’indemnité prévue au contrat.

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Les étapes

1. Relisez la clause de remboursement anticipé.
2. Demandez le capital restant dû et l’indemnité.
3. Choisissez entre durée réduite et mensualité réduite.
4. Gardez une épargne de précaution.
5. En cas de solde total, faites inscrire la mainlevée.

Votre checklist

• Clause du contrat lue.
• Décompte écrit de la banque.
• Tableaux d’amortissement comparés.
• Épargne de précaution conservée.
• Mainlevée demandée si solde total.

Les erreurs à éviter

• Oublier la mainlevée après le solde.
• Rembourser sans comparer avec d’autres usages de l’argent.
• Ignorer le montant minimum prévu par le contrat.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez le rachat de crédit et la mainlevée d’hypothèque, puis le tableau d’amortissement. Voyez aussi vendre un bien encore sous crédit et la définition de la mainlevée, ainsi que le coût total d’un crédit. Simulez votre projet avec le simulateur de crédit.