Vendre 3 min de lectureMis à jour le 22 octobre 2026

Vendre un bien non titré (melkia) au Maroc : démarches et conseils

Un bien non titré se vend plus difficilement. Comment préparer la vente, et quand l’immatriculation préalable vaut la peine.

Par l’équipe éditoriale ABRAJ

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Vendre un bien non titré (melkia) au Maroc : démarches et conseils

Vendre un bien en melkia est possible, mais le public d’acheteurs est plus restreint : sans titre foncier, la banque ne peut pas inscrire d’hypothèque, et l’acheteur supporte un risque de contestation. Résultat : une vente plus lente et souvent une décote. Préparer un dossier solide, voire immatriculer avant de vendre, change la donne. Le point de vue de l’acheteur est décrit dans acheter un bien en melkia.

Vendre en l’état ou immatriculer d’abord ?

	Vendre en melkia	Immatriculer puis vendre
Délai avant la vente	Immédiat	Durée de la procédure
Acheteurs	Comptant, connaisseurs	Tous, y compris avec crédit
Prix	Décote fréquente	Prix de marché d’un bien titré
Coût	Faible	Frais d’immatriculation
Risque d’opposition	Reporté sur l’acheteur	Traité pendant la procédure

Voir l’immatriculation foncière.

Préparer le dossier

Chaîne complète des actes adoulaires
Acte d’hérédité si le bien vient d’une succession, voir l’acte d’hérédité
Accord de tous les vendeurs
Plan des limites, idéalement levé par un géomètre
Absence de réquisition d’immatriculation concurrente
Quittances des taxes locales

La vente

En pratique, la vente d’un bien non titré se fait par acte adoulaire, homologué par le juge chargé du notariat. Le paiement doit être traçable. Voir notaire ou adoul.

Vous vendez un bien familial pour acheter un logement titré ? Un conseiller ABRAJ vous accompagne dans votre achat.

Être accompagné

Cas pratique

Une famille possède une maison en melkia dans une petite ville. Les acheteurs intéressés demandent tous une décote ou un crédit impossible à obtenir. La famille dépose une réquisition d’immatriculation ; le bornage se passe sans opposition, et le titre foncier est établi quelques mois plus tard. Elle remet alors la maison en vente : les acheteurs avec crédit deviennent possibles, et le prix se rapproche de celui des maisons titrées du quartier.

La fiscalité

La vente d’un bien non titré donne aussi lieu à l’impôt sur le profit immobilier ; la détermination du prix d’acquisition peut être plus délicate en l’absence d’actes précis. Faites calculer l’impôt avant de fixer votre prix, voir la TPI.

À retenir

Un bien non titré se vend plus lentement et souvent moins cher.
Un dossier d’actes complet rassure les acheteurs.
L’immatriculation préalable ouvre l’accès aux acheteurs avec crédit.
Tous les vendeurs doivent être d’accord.

Préparer les acheteurs

Question des acheteurs	Réponse à préparer
Qui sont les propriétaires ?	Liste complète, actes, accord écrit
Quelles sont les limites ?	Plan d’un géomètre
Une immatriculation est-elle en cours ?	État de la procédure
Peut-on emprunter ?	Pas avant le titre foncier, en général

Répondre à ces questions par écrit rassure et accélère la décision. Voir aussi la réquisition d’immatriculation et estimer le prix de son bien.

Questions fréquentes

Combien de temps prend l’immatriculation avant la vente ?

Quelques mois en l’absence d’opposition ; davantage en cas de contestation.

Peut-on vendre une partie d’un bien en melkia ?

C’est possible mais complexe ; une division préalable et l’immatriculation simplifient la vente.

Les acheteurs étrangers achètent-ils des biens non titrés ?

Ils le font rarement, faute de sécurité juridique et de financement ; l’immatriculation élargit le public.

Le notaire peut-il vendre un bien en melkia ?

En pratique, la vente d’un bien non titré se fait par acte adoulaire ; le notaire intervient surtout pour les biens immatriculés.

Faut-il informer l’acheteur de l’absence de titre ?

Oui, clairement : c’est une caractéristique essentielle du bien, qui conditionne son financement et sa sécurité juridique.

Sources officielles

Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.

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