Vendre un bien en indivision au Maroc : accord, procuration et partage du prix

Quand un bien appartient à plusieurs personnes (héritiers, frères et sœurs, amis), sa vente exige en principe l’accord de tous. Bien organisée, elle se passe comme une vente classique ; mal préparée, elle peut se bloquer des mois. Voici la méthode. Le fonctionnement de l’indivision est expliqué dans l’indivision immobilière.

Les étapes

1. Vérifier la situation : certificat de propriété indiquant les quotes-parts de chacun, voir lire un titre foncier.
2. Obtenir l’accord de principe de tous sur la vente et le prix minimum.
3. Faire estimer le bien par un tiers neutre, pour éviter les désaccords.
4. Organiser la représentation : un indivisaire mandaté par les autres, ou des procurations, voir la procuration.
5. Vendre : tous signent le compromis et l’acte, ou sont représentés.
6. Répartir le prix selon les quotes-parts, après paiement de l’impôt calculé pour chacun.

Exemple de répartition

L’impôt sur le profit immobilier se calcule pour chacun selon sa situation (bien hérité, date et prix d’acquisition), voir la TPI sur un bien hérité.

Si un indivisaire refuse de vendre

• Proposez-lui de racheter les parts des autres.
• Organisez une médiation familiale.
• À défaut, tout indivisaire peut demander le partage en justice, qui peut aboutir à une vente aux enchères.

Voir sortir d’une indivision et un héritier refuse de vendre.

Cas pratique

Trois frères héritent de l’appartement familial. Deux vivent à l’étranger. Ils s’accordent sur un prix minimum après une estimation indépendante, les deux frères à l’étranger signent une procuration au consulat au profit du troisième, et la vente se fait chez le notaire. Le prix est réparti selon les parts, chacun recevant le solde après impôt sur son compte.

Vendre seulement sa part

Un indivisaire peut céder sa seule quote-part à un tiers, mais les autres disposent d’un droit de préemption (chefâa), voir la chefâa. Ce type de vente se fait souvent à prix réduit.

À retenir

• La vente du bien entier exige l’accord de tous.
• Une estimation neutre facilite l’accord.
• Les procurations permettent d’inclure les indivisaires éloignés.
• En cas de blocage, le partage judiciaire reste possible.

La convention de vente entre indivisaires

Avant de mettre en vente, une courte convention écrite peut fixer : le prix minimum accepté par tous, la personne chargée des visites et des échanges avec le notaire, la répartition des frais de vente (estimation, annonces, commission) et le délai au-delà duquel on revoit le prix. Elle évite les désaccords au moment de recevoir une offre.

Pour fixer le prix, voir estimer le prix de son bien ; pour votre part nette, calculer son net vendeur.