Taxe sur le profit immobilier : 4 exemples de calcul pas à pas
Quatre situations chiffrées pour comprendre comment se calcule l’impôt sur le profit immobilier et ce qui le fait varier.
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Quand vous vendez un bien au Maroc, l’impôt sur le profit immobilier (TPI) est calculé par le notaire et retenu sur le prix. Le principe tient en une phrase : 20 % du profit net imposable, sans pouvoir descendre sous une cotisation minimale de 3 % du prix de cession, sauf exonération. Le principe, les exonérations et les justificatifs sont présentés dans notre page taxe sur le profit immobilier ; ici, place aux exemples.
La formule
- Prix de cession net = prix de vente − frais de cession justifiés (commission d’intermédiaire, par exemple).
- Prix d’acquisition majoré = prix d’achat + frais d’acquisition (droits, conservation foncière, notaire, ou un forfait prévu par le CGI à défaut de justificatifs) + dépenses d’investissement justifiées (agrandissement, rénovation lourde).
- Prix d’acquisition réévalué = prix d’acquisition majoré × coefficient de réévaluation publié par l’administration pour l’année d’achat.
- Profit net imposable = prix de cession net − prix d’acquisition réévalué.
- TPI = 20 % du profit net, avec un minimum égal à 3 % du prix de cession.
Les coefficients de réévaluation sont publiés par la Direction générale des impôts ; les exemples ci-dessous utilisent des coefficients fictifs, pour illustrer le calcul uniquement.
Exemple 1 : un appartement revendu avec une belle plus-value
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 1 500 000 DH |
| Commission payée par le vendeur | − 30 000 DH |
| Prix de cession net | 1 470 000 DH |
| Prix d’achat (il y a 8 ans) | 900 000 DH |
| Frais d’acquisition justifiés | + 60 000 DH |
| Prix d’acquisition majoré | 960 000 DH |
| Réévaluation (coefficient fictif 1,10) | 1 056 000 DH |
| Profit net imposable | 414 000 DH |
| TPI à 20 % | 82 800 DH |
| Cotisation minimale (3 % de 1 500 000) | 45 000 DH |
| TPI due | 82 800 DH (le montant le plus élevé) |
Exemple 2 : une revente sans plus-value
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 1 000 000 DH |
| Prix d’acquisition réévalué, frais compris | 1 050 000 DH |
| Profit net | négatif |
| TPI à 20 % | 0 DH |
| Cotisation minimale due | 30 000 DH (3 % de 1 000 000) |
Même sans profit, la cotisation minimale reste due, sauf cas d’exonération. Voir la cotisation minimale de 3 %.
Exemple 3 : l’effet des factures de travaux
Reprenons l’exemple 1 avec 120 000 DH de travaux d’agrandissement justifiés par factures :
| Sans factures | Avec factures | |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition majoré | 960 000 DH | 1 080 000 DH |
| Réévalué (1,10) | 1 056 000 DH | 1 188 000 DH |
| Profit net | 414 000 DH | 282 000 DH |
| TPI | 82 800 DH | 56 400 DH |
Conserver les factures fait ici économiser 26 400 DH.
Exemple 4 : la résidence principale
Le CGI exonère le profit réalisé lors de la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale par son propriétaire, pendant une durée minimale et sous conditions de justificatifs (et, au-delà d’un certain prix, dans certaines limites). Dans ce cas, ni l’impôt à 20 % ni la cotisation minimale ne s’appliquent sur la partie exonérée. Les conditions précises et les pièces à fournir sont détaillées dans l’exonération de la résidence principale.
Bien hérité : la base change
Pour un bien reçu en héritage, le prix d’acquisition retenu est en principe la valeur du bien au jour du décès, déclarée par les héritiers. Une valeur déclarée trop basse augmente mécaniquement le profit à la revente. Voir la TPI sur un bien hérité.
Ce qu’il faut préparer pour le notaire
- Acte d’acquisition et justificatif des frais payés
- Factures des travaux d’investissement
- Justificatifs d’occupation si vous demandez l’exonération résidence principale
- Acte d’hérédité et valeur déclarée si le bien est hérité
- Mandat et facture de l’intermédiaire
Pour aller plus loin
La TPI s’inscrit dans l’ensemble des impôts présentés dans la fiscalité immobilière au Maroc. Avant de fixer votre prix, lisez vendre son appartement au Maroc et notre page fixer le prix de vente ; pour un bien de famille, voir la succession immobilière et vendre un bien immobilier au Maroc.
Questions fréquentes
Qui paie la TPI, le vendeur ou l’acheteur ?
Le vendeur. Le notaire la calcule, la retient sur le prix et la verse à l’administration.
La cotisation minimale est-elle due si je vends à perte ?
Oui, sauf exonération : elle est égale à 3 % du prix de cession, même sans profit.
Où trouver les coefficients de réévaluation ?
Ils sont publiés par la Direction générale des impôts et mis à jour chaque année.
Sources officielles
- Direction générale des impôts : Code général des impôts, profits immobiliers
- Direction générale des impôts : coefficients de réévaluation et formulaires
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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