Contrat préliminaire de VEFA : mentions obligatoires, paiements et inscription
Le contrat central d’un achat sur plan : ce qu’il doit contenir, comment il vous protège et comment l’inscrire au titre foncier.
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Le contrat préliminaire de vente est le pivot de l’achat sur plan au Maroc. Il fixe le bien, le prix, l’échéancier et les garanties, et il peut être inscrit au titre foncier pour protéger vos droits jusqu’au contrat définitif. Son régime résulte de la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12, présentée dans la VEFA article par article.
Quand et par qui ?
- Quand : après l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, pas avant.
- Par qui : par acte authentique ou à date certaine, établi par un professionnel habilité (notaire, adouls, avocat agréé près la Cour de cassation).
Les mentions à vérifier
| Mention | Pourquoi |
|---|---|
| Identité des parties | Le signataire du promoteur doit avoir pouvoir |
| Titre foncier du terrain | Le terrain doit appartenir au promoteur, sans charge bloquante |
| Autorisation de construire | Elle garantit que le projet est autorisé |
| Description du logement et plans | Surface, étage, annexes, prestations |
| Prix et modalités de paiement | Montant total, échéancier, éventuelle révision |
| Délai de livraison | Base du calcul d’une indemnité de retard |
| Garantie | Garantie d’achèvement ou de remboursement |
L’échéancier des paiements
Les paiements sont liés à des stades d’avancement définis par la loi (fondations, gros œuvre, finitions). Le promoteur ne peut pas appeler une tranche avant l’achèvement du stade correspondant. Si vous empruntez, coordonnez l’échéancier avec la banque, voir le déblocage des fonds en VEFA et les intérêts intercalaires.
La prénotation au titre foncier
L’acheteur peut demander l’inscription d’une prénotation sur le titre foncier : elle rend son droit opposable et empêche que le logement soit vendu à quelqu’un d’autre. Elle est ensuite remplacée par l’inscription du contrat définitif. Demandez au professionnel qui rédige l’acte de s’en charger.
La garantie
La loi impose une garantie d’achèvement des travaux ou de remboursement des sommes versées. Exigez sa référence dans le contrat : c’est votre protection si le chantier s’arrête. Détails : garantie d’achèvement ou de remboursement.
Checklist de signature
- Fondations achevées au niveau du rez-de-chaussée
- Certificat de propriété du terrain récent
- Autorisation de construire et plans autorisés
- Garantie identifiée dans l’acte
- Échéancier conforme aux stades légaux
- Demande de prénotation
Pour la suite, voir la remise des clés et, en cas de dépassement de délai, le retard de livraison. Les programmes en cours sont recensés sur nos pages appartement neuf.
À lire aussi
Le premier engagement est souvent le contrat de réservation ; avant de signer, vérifiez le promoteur avec nos 10 contrôles.
Exemple de lecture d’un échéancier
| Stade (selon la loi) | Ce que vous vérifiez avant de payer |
|---|---|
| Réservation | Contrat écrit, avance au plus égale à 5 % |
| Achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée | Constat de l’avancement, signature du contrat préliminaire |
| Achèvement du gros œuvre | Attestation d’avancement, visite du chantier |
| Achèvement des finitions | Attestation, visite |
| Livraison et contrat définitif | Permis d’habiter, procès-verbal de réception, titre individuel |
Les pourcentages par stade sont fixés par la loi et le contrat : vérifiez qu’aucun appel de fonds ne précède le stade correspondant.
Avant de signer, posez ces questions
- Le contrat mentionne-t-il la garantie et son émetteur ?
- Une prénotation sera-t-elle inscrite à mon profit ?
- Quelle est la date de livraison et quelle indemnité en cas de retard ?
- Les plans annexés correspondent-ils au logement réservé ?
Questions fréquentes
Le contrat préliminaire transfère-t-il la propriété ?
Non. Il engage les parties ; la propriété est transférée par le contrat définitif, signé après l’achèvement et le permis d’habiter.
Peut-on signer un contrat préliminaire avant les fondations ?
Non, la loi exige l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée.
Pourquoi demander une prénotation ?
Elle protège votre droit sur le logement en le rendant visible et opposable à tous sur le titre foncier.
Le prix peut-il être révisé après la signature ?
Le contrat doit préciser si le prix est ferme ou révisable et dans quelles conditions ; un prix ferme vous protège.
Sources officielles
- Ministère de la Justice : loi 44-00 modifiée par la loi 107-12
- ANCFCC : inscriptions et prénotations
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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