VEFA au Maroc : ce que disent les lois 44-00 et 107-12, article par article

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire l’achat sur plan, est encadrée au Maroc par la loi 44-00, intégrée au Dahir des obligations et contrats et profondément modifiée par la loi 107-12. Ces textes organisent les contrats successifs, l’échelonnement des paiements et les garanties dues à l’acheteur. Le mode d’emploi pratique est dans acheter sur plan au Maroc ; ici, on se concentre sur ce que dit la loi.

Les trois contrats de la VEFA

1. Le contrat de réservation

Introduit par la loi 107-12, il permet de réserver un logement avant le contrat préliminaire. L’avance versée ne peut dépasser 5 % du prix. Le contrat précise le bien, le prix et la durée de la réservation. Si la vente n’est pas conclue dans les conditions prévues, la loi encadre la restitution de l’avance. Détails pratiques : le contrat de réservation.

2. Le contrat préliminaire

Il ne peut être conclu qu’après l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée. Il doit être établi par acte authentique ou à date certaine par un professionnel habilité (notaire, adouls, avocat agréé près la Cour de cassation). Il comporte des mentions obligatoires, parmi lesquelles :

• l’identité des parties et le numéro du titre foncier du terrain ;
• la référence de l’autorisation de construire ;
• la description du bien, sa surface et les plans ;
• le prix, les modalités de paiement et sa révision éventuelle ;
• le délai de livraison ;
• la garantie d’achèvement ou de remboursement.

L’acheteur peut demander l’inscription d’une prénotation sur le titre foncier : elle protège son droit jusqu’au contrat définitif. Analyse complète : le contrat préliminaire de VEFA.

3. Les paiements échelonnés

Les paiements suivent l’avancement des travaux, par tranches correspondant aux stades définis par la loi (fondations, gros œuvre, finitions). Le promoteur ne peut pas exiger le paiement d’une tranche avant l’achèvement du stade correspondant. Chaque appel de fonds doit être justifié ; si vous empruntez, la banque débloque les fonds au même rythme, voir le déblocage des fonds en VEFA.

4. Les garanties dues à l’acheteur

La loi 107-12 impose au promoteur de fournir une garantie qui protège les sommes versées : garantie d’achèvement des travaux ou garantie de remboursement, délivrée par un établissement habilité. Elle joue si le promoteur ne termine pas le chantier. Exigez la référence de cette garantie dans le contrat : garantie d’achèvement ou de remboursement.

5. Le retard de livraison

En cas de retard imputable au promoteur, la loi prévoit une indemnité au profit de l’acheteur, dans la limite d’un plafond fixé par le texte. L’acheteur peut aussi, dans certaines conditions, demander la résolution du contrat. Vos recours : retard de livraison d’un appartement neuf.

6. Le contrat définitif

Il est signé après l’achèvement des travaux et l’obtention du permis d’habiter. Il constate la livraison et le paiement du solde. Il est inscrit sur le titre foncier individuel, issu de l’éclatement du titre mère, et vous devenez propriétaire inscrit. La réception du logement se fait avec la checklist de remise des clés.

Ce que vous devez vérifier avant de signer

• Le titre foncier du terrain au nom du promoteur, sans charge bloquante
• L’autorisation de construire et les plans autorisés
• La garantie d’achèvement ou de remboursement
• Les mentions obligatoires du contrat préliminaire
• Le calendrier de paiement aligné sur les stades légaux

Pour les programmes en cours dans votre ville, consultez les programmes neufs et les appartements neufs.

Avant de vous engager

Les contrôles à faire sur le terrain, le promoteur et le contrat rejoignent ceux de notre guide sécuriser juridiquement un achat. Dans l’ancien, l’équivalent du contrat préliminaire est le compromis de vente.