Cotisation minimale de 3 % de la TPI : quand s’applique-t-elle ?
Même sans plus-value, la vente d’un bien peut coûter 3 % du prix. Comment fonctionne ce minimum et quand il ne s’applique pas.
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L’impôt sur le profit immobilier (TPI) est égal à 20 % du profit net, mais il ne peut pas être inférieur à une cotisation minimale égale à 3 % du prix de cession. Conséquence : même une vente sans plus-value, voire à perte, peut donner lieu à un impôt, sauf exonération. Les exemples complets sont dans TPI : 4 exemples de calcul.
Le principe
TPI due = le plus élevé entre (20 % du profit net) et (3 % du prix de cession), sauf exonération.
| Situation | Prix de vente | Profit net | 20 % du profit | 3 % du prix | TPI due |
|---|---|---|---|---|---|
| Belle plus-value | 2 000 000 DH | 600 000 DH | 120 000 DH | 60 000 DH | 120 000 DH |
| Faible plus-value | 1 200 000 DH | 100 000 DH | 20 000 DH | 36 000 DH | 36 000 DH |
| Pas de profit | 900 000 DH | 0 DH | 0 DH | 27 000 DH | 27 000 DH |
Le seuil de bascule : la cotisation minimale l’emporte dès que le profit net est inférieur à 15 % du prix de cession.
Quand elle ne s’applique pas
- En cas d’exonération totale prévue par le CGI, notamment pour l’habitation principale sous conditions : voir l’exonération de la résidence principale.
- Dans les autres cas d’exonération prévus par le CGI pour certaines cessions.
Comment en tenir compte
- Calculez votre profit net dès que vous envisagez de vendre.
- Si la cotisation minimale l’emporte, intégrez 3 % du prix dans votre net vendeur.
- Rassemblez factures de travaux et justificatifs de frais : ils réduisent le profit et peuvent faire passer le calcul du minimum au calcul normal.
- Vérifiez votre éligibilité aux exonérations avant de fixer le prix.
Où vérifier la règle
La cotisation minimale et les exonérations figurent dans le CGI publié par la Direction générale des impôts. Le notaire calcule l’impôt et le retient sur le prix. Voir aussi vendre son appartement au Maroc et la fiscalité immobilière.
Pour un bien hérité, la base change : voir la succession immobilière.
Exemple : quand les factures font basculer le calcul
| Sans factures | Avec 150 000 DH de travaux justifiés | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 1 400 000 DH | 1 400 000 DH |
| Prix d’acquisition réévalué, frais compris | 1 150 000 DH | 1 300 000 DH |
| Profit net | 250 000 DH | 100 000 DH |
| 20 % du profit | 50 000 DH | 20 000 DH |
| Cotisation minimale (3 %) | 42 000 DH | 42 000 DH |
| TPI due | 50 000 DH | 42 000 DH |
Avec les factures, le profit baisse au point que la cotisation minimale devient l’impôt dû : l’économie est de 8 000 DH. Les justificatifs comptent toujours, mais leur effet est plafonné par la cotisation minimale.
Ce qu’il faut retenir
- Calculez les deux montants (20 % du profit et 3 % du prix) : le plus élevé est dû.
- Vérifiez d’abord si une exonération s’applique : elle prime sur ce calcul.
- Intégrez l’impôt dans votre prix de vente minimum.
Questions fréquentes
Paie-t-on la TPI si l’on vend à perte ?
Oui, la cotisation minimale de 3 % du prix reste due, sauf exonération.
La cotisation minimale est-elle remboursable ?
Non, elle constitue le minimum d’impôt de la cession.
Les frais d’agence réduisent-ils la cotisation minimale ?
La cotisation minimale est calculée sur le prix de cession ; les frais réduisent en revanche le profit net servant au calcul normal.
La cotisation minimale s’applique-t-elle aux terrains ?
Elle s’applique aux profits immobiliers en général, selon les règles du CGI ; des règles spécifiques peuvent concerner certains terrains. Faites vérifier par le notaire.
Sources officielles
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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