Acheter un appartement déjà loué : bail en cours et droits du locataire

Acheter un appartement déjà occupé par un locataire peut être intéressant pour un investisseur : revenus immédiats, pas de vacance, pas de recherche de locataire. Mais le bail continue avec le nouveau propriétaire, avec ses droits et ses obligations. Il faut donc examiner le bail et le locataire avant d’acheter.

Le bail se poursuit

En cas de vente, le bail d’habitation en cours, régi par la loi 67-12, est opposable à l’acheteur : vous devenez le bailleur aux mêmes conditions (loyer, durée, dépôt de garantie). Vous ne pouvez pas obtenir le départ du locataire du seul fait de l’achat. La reprise du logement pour l’habiter ou y loger un proche obéit aux conditions et délais prévus par la loi.

Les documents à obtenir

Les vérifications

Demandez une copie du bail écrit et de ses avenants, l’état des lieux d’entrée, les quittances des derniers mois (le locataire paie-t-il à l’heure ?), le montant du dépôt de garantie et la façon dont il sera transféré, et l’existence éventuelle d’un litige. Le loyer est-il au niveau du marché ? Une révision est-elle prévue ? Visitez le logement, avec l’accord du locataire.

Le prix

Un logement occupé se vend souvent avec une décote par rapport à un bien libre, car l’acheteur ne peut pas l’habiter tout de suite. Pour un investisseur, la valeur se juge surtout sur le rendement : loyer net de charges et de taxes rapporté au prix total. Négociez en fonction du loyer actuel et de la durée prévisible du bail.

Un exemple chiffré

Sami achète un deux-pièces loué 4 200 DH par mois à Tanger. Il vérifie le bail, douze mois de quittances payées à l’heure et un dépôt de garantie de deux mois, transféré par le notaire. Il négocie une légère décote et perçoit les loyers dès le mois suivant l’acte.

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Les étapes

1. Demandez le bail et les quittances.
2. Vérifiez la régularité des paiements.
3. Organisez le transfert du dépôt de garantie dans l’acte.
4. Informez le locataire du changement de propriétaire.
5. Calculez le rendement net.

Votre checklist

• Bail écrit lu.
• Quittances sur 12 mois.
• Dépôt de garantie chiffré.
• Absence de litige.
• Rendement net calculé.

Les erreurs à éviter

• Acheter un bien loué en pensant l’habiter vite.
• Oublier le dépôt de garantie dans l’acte.
• Négliger la solvabilité du locataire.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez le bail d’habitation et vendre un bien loué, puis le dépôt de garantie. Voyez aussi le rendement locatif et la révision du loyer, ainsi que mon locataire ne paie plus. Simulez votre projet avec le simulateur de crédit.