Révision du loyer au Maroc : ce que permet la loi 67-12
Quand et de combien un bailleur peut augmenter le loyer, et comment procéder sans litige.
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Le loyer d’un bail d’habitation ne peut pas être augmenté librement en cours de bail. La loi 67-12 encadre la révision : elle doit être prévue ou convenue, elle ne peut intervenir qu’après une durée minimale, et son taux est plafonné. Ces règles complètent le guide du propriétaire bailleur.
Le principe
| Situation | Ce qui s’applique |
|---|---|
| Le bail prévoit une clause de révision | La révision suit la clause, dans les limites de la loi (périodicité minimale de trois ans et plafond de hausse) |
| Le bail ne prévoit rien | Accord entre les parties, ou à défaut demande au tribunal, qui statue dans les limites fixées par la loi |
La loi 67-12 fixe un plafond de hausse différent pour les locaux d’habitation et pour les locaux à usage professionnel ; vérifiez le texte en vigueur avant d’appliquer une révision.
Exemple chiffré
Un logement loué 5 000 DH par mois, avec une clause de révision et un plafond légal de 8 % pour l’habitation :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyer initial | 5 000 DH |
| Révision possible après trois ans, au plus 8 % | 400 DH |
| Nouveau loyer maximum | 5 400 DH |
La procédure
- Vérifiez la clause du bail et la date du dernier ajustement.
- Calculez le nouveau loyer dans la limite légale.
- Informez le locataire par écrit, avec une date d’effet.
- En cas de désaccord, la voie judiciaire permet de trancher.
Fixer le bon loyer dès le départ
Comme la révision est encadrée, le loyer initial compte beaucoup. Basez-vous sur les loyers pratiqués pour des biens comparables du quartier, voir estimer le bon loyer, et tenez compte de la fiscalité, voir les revenus fonciers. Pour la rentabilité, voir calculer un rendement locatif.
Changement de locataire
Lors d’une nouvelle location, le loyer est librement fixé entre le bailleur et le nouveau locataire, dans le respect du marché. C’est souvent le moment de remettre le loyer au niveau du quartier.
Exemple d’échéancier sur 9 ans
| Période | Loyer (illustration, plafond de 8 % par révision) |
|---|---|
| Années 1 à 3 | 4 000 DH |
| Années 4 à 6 | 4 320 DH au plus |
| Années 7 à 9 | 4 665 DH au plus |
Cet exemple montre l’effet cumulé des révisions plafonnées ; les révisions réelles dépendent du bail et de l’accord des parties.
Modèle de notification
- Rappel du bail et de la clause de révision.
- Date du dernier ajustement.
- Nouveau loyer proposé et calcul.
- Date d’effet.
- Invitation à faire part de ses observations.
Envoyez-la par un moyen qui laisse une preuve de réception. Voir les clauses du bail et la gestion locative.
À retenir
- La révision doit être prévue au bail ou convenue.
- Elle obéit à une périodicité minimale et à un plafond fixés par la loi 67-12.
- Notifiez-la par écrit avec une date d’effet.
- Le loyer initial compte beaucoup, voir estimer le bon loyer et le guide du bailleur.
Avant toute révision, relisez les clauses du bail.
Pour l’impact sur votre rentabilité, voir calculer un rendement locatif.
Pour une vue d’ensemble de la location comme placement, voir investissement locatif au Maroc et le guide de l’investisseur.
Questions fréquentes
Peut-on augmenter le loyer chaque année ?
Non, la révision ne peut intervenir qu’après la périodicité minimale fixée par la loi et dans la limite du plafond.
La hausse s’applique-t-elle automatiquement ?
Elle doit être prévue au bail ou convenue, puis notifiée au locataire ; à défaut d’accord, le tribunal tranche.
Les charges peuvent-elles augmenter librement ?
Les charges récupérables suivent les dépenses réelles ; elles ne sont pas un moyen d’augmenter indirectement le loyer.
Peut-on baisser le loyer en cours de bail ?
Oui, d’un commun accord ; formalisez-le par un avenant écrit.
Sources officielles
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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