Calculer sa capacité d’emprunt au Maroc : la méthode pas à pas

Votre capacité d’emprunt est le montant maximal qu’un établissement de crédit acceptera de vous prêter. Elle dépend de trois choses : la mensualité que vos revenus permettent de rembourser, la durée du prêt et le taux de votre offre. La connaître avant de chercher un bien évite de visiter hors budget et rend votre offre crédible. Cet article s’inscrit dans notre guide financer un achat immobilier au Maroc.

Étape 1 : les revenus pris en compte

Les établissements retiennent les revenus nets réguliers et justifiables :

• salaires nets (bulletins de paie, attestation de salaire) ;
• revenus d’indépendant ou de profession libérale (déclarations fiscales, bilans sur plusieurs années) ;
• pensions de retraite ;
• loyers perçus, souvent pris en compte partiellement.

Les primes exceptionnelles et revenus irréguliers sont retenus avec prudence, voire écartés.

Étape 2 : la mensualité maximale

La pratique courante consiste à limiter le total de vos remboursements de crédits (immobilier, consommation, auto) à une part de vos revenus nets, souvent autour de 40 %. On parle de taux d’endettement, expliqué dans le taux d’endettement.

L’établissement regarde aussi votre « reste à vivre » : ce qui reste chaque mois une fois la mensualité payée, au regard de la taille du foyer.

Étape 3 : du montant de la mensualité au montant empruntable

Pour un prêt à mensualités constantes, la formule est :

Capital empruntable = M × (1 − (1 + t)^−n) ÷ t

où M est la mensualité, t le taux mensuel de votre offre (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités. L’assurance emprunteur s’ajoute à la mensualité : intégrez-la dans M.

Plutôt que de calculer à la main, utilisez notre page capacité d’emprunt au Maroc, qui donne le résultat pour chaque niveau de revenus, ou le simulateur de crédit immobilier avec le taux de votre offre.

Étape 4 : l’effet de la durée

À mensualité égale, allonger la durée augmente le capital empruntable mais aussi le coût total des intérêts. Comparez systématiquement deux ou trois durées (par exemple 15, 20 et 25 ans) et regardez le coût total, pas seulement le montant obtenu. Notre page mensualité de crédit immobilier affiche la mensualité pour chaque montant et chaque durée.

Étape 5 : du montant empruntable au prix du bien

Prix maximal du bien ≈ capital empruntable + apport − frais d’acquisition. Les frais d’acquisition représentent environ 6 à 7,5 % du prix dans le neuf (voir frais de notaire). Si vous êtes éligible à l’aide Daam Sakane, ajoutez son montant : elle réduit le prix à financer. Nos pages budget immobilier par ville traduisent ensuite ce budget en surfaces et en quartiers.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt

1. Solder ou regrouper les petits crédits en cours.
2. Emprunter à deux pour cumuler les revenus.
3. Augmenter l’apport pour réduire le capital nécessaire.
4. Allonger raisonnablement la durée.
5. Faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur.
6. Vérifier l’éligibilité à la garantie Damane Assakane si votre apport est faible.

Erreurs fréquentes

• Compter des revenus non déclarés ou ponctuels.
• Oublier un crédit en cours ou une caution donnée à un proche.
• Calculer sans l’assurance emprunteur.
• Confondre capacité d’emprunt et prix du bien, alors que les frais restent à financer.