Charges de copropriété impayées : recours du syndic et précautions de l’acheteur
Les impayés pèsent sur toute la résidence. Les moyens de recouvrement prévus par la loi et les vérifications à faire avant d’acheter.
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Quand un copropriétaire ne paie pas ses charges, ce sont les autres qui supportent la différence, et l’entretien de l’immeuble en souffre. La loi 18-00, renforcée par la loi 106-12, donne au syndicat des moyens de recouvrement. Pour un acheteur, la règle est simple : vérifier avant de signer. Le cadre général est dans la copropriété au Maroc.
Les moyens du syndicat
| Étape | Ce que fait le syndic |
|---|---|
| Relance amiable | Rappel écrit, échéancier proposé |
| Mise en demeure | Courrier formel fixant un délai |
| Garanties sur le lot | La loi permet au syndicat de garantir sa créance sur le lot du débiteur, notamment par une inscription au titre foncier |
| Action en justice | Procédure de recouvrement, pouvant aller jusqu’à la vente forcée du lot |
Le syndic agit au nom du syndicat, selon les décisions de l’assemblée générale, voir le syndic.
Pour l’acheteur : les vérifications
- Attestation du syndic précisant que le vendeur est à jour de ses charges
- Absence d’inscription au profit du syndicat sur le titre foncier (voir le certificat de propriété)
- Travaux votés non encore appelés, et qui les paiera
- Niveau global des impayés de la résidence, lu dans les comptes
Qui paie quoi lors d’une vente ?
Le compromis doit préciser la répartition : en principe, les charges échues avant la vente sont dues par le vendeur, celles postérieures par l’acheteur. Pour les travaux votés, la clause doit dire qui paie les appels de fonds à venir. Le notaire retient si nécessaire les sommes dues sur le prix.
Si vous êtes en difficulté pour payer
Prenez contact avec le syndic avant que la dette ne s’alourdisse : un échéancier est souvent possible. Les frais de procédure s’ajoutent rapidement à la dette initiale.
Une résidence avec beaucoup d’impayés
C’est un signal à prendre au sérieux : entretien différé, services réduits, travaux bloqués. Comparez avec d’autres résidences et lisez estimer les charges de copropriété et les 15 erreurs les plus coûteuses.
Exemple d’attestation à demander au syndic
L’attestation doit indiquer :
- l’identité du lot et du copropriétaire ;
- le montant des charges appelées et payées à une date donnée ;
- l’absence d’arriérés, ou leur montant exact ;
- les travaux votés et les appels de fonds à venir ;
- la date et la signature du syndic.
Remettez-la au notaire avant l’acte : il pourra retenir sur le prix les sommes dues par le vendeur.
Lire les comptes de la résidence
| Indicateur | Ce qu’il révèle |
|---|---|
| Taux d’impayés élevé | Tensions, budget sous pression |
| Fonds de réserve faible | Gros travaux difficiles à financer |
| Travaux reportés d’année en année | Entretien différé |
| Contrats renouvelés sans mise en concurrence | Charges probablement trop élevées |
Voir aussi l’assemblée générale et le syndic.
Questions fréquentes
L’acheteur peut-il hériter des dettes du vendeur ?
Le vendeur reste en principe débiteur des charges échues avant la vente, mais une garantie inscrite sur le lot peut compliquer la situation : exigez l’attestation du syndic.
Le syndic peut-il couper l’eau ou l’électricité d’un copropriétaire ?
Non, le recouvrement passe par les voies prévues par la loi.
Les locataires paient-ils les charges ?
Le copropriétaire reste débiteur envers le syndicat ; il peut répercuter certaines charges au locataire selon le bail.
Le notaire peut-il retenir les charges impayées sur le prix ?
Oui, si les sommes dues sont connues et que le compromis le prévoit, il peut les régler au syndic sur le prix de vente.
Sources officielles
- Ministère de la Justice : loi 18-00 modifiée par la loi 106-12
- ANCFCC : inscriptions au titre foncier
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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