Code des droits réels (loi 39-08) : les notions utiles

La loi 39-08 portant Code des droits réels rassemble les règles qui régissent la propriété immobilière et les droits qui s’y rattachent. Entrée en vigueur en 2012, elle s’applique notamment aux biens immatriculés et non immatriculés, en complément du régime de l’immatriculation foncière. Voici les notions qui comptent pour un acheteur, un vendeur ou un héritier.

Droits réels principaux et accessoires

Le Code distingue les droits réels principaux, comme la propriété, l’usufruit, l’usage et l’habitation, les servitudes, la superficie ou l’emphytéose, et les droits réels accessoires, qui garantissent une dette, comme l’hypothèque. Il traite aussi de la copropriété indivise, de la chefâa (droit de préemption du co-indivisaire) et des modes d’acquisition de la propriété.

Les notions clés

La forme des actes

L’article 4 du Code exige, sous peine de nullité, que les actes portant transfert de propriété ou constitution de droits réels soient établis par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, sauf dispositions particulières. Une vente immobilière sous seing privé ordinaire ne suffit donc pas. C’est l’une des règles les plus importantes pour la sécurité des transactions.

Hypothèque, chefâa et servitudes

Le Code organise l’hypothèque (constitution, inscription, effets, mainlevée), la chefâa, qui permet à un co-indivisaire de reprendre une part vendue à un tiers dans des délais courts, et les servitudes (passage, vues, écoulement des eaux). Ces notions apparaissent sur les titres fonciers et dans les actes : savoir les lire évite de mauvaises surprises.

Un exemple

Deux frères veulent se vendre des parts d’un terrain par un simple écrit signé entre eux. Le notaire leur rappelle que l’article 4 du Code des droits réels exige un acte authentique ou un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé : il établit l’acte de cession, qui est ensuite inscrit sur le titre foncier.

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Les étapes

1. Identifiez les droits inscrits sur le titre.
2. Vérifiez la forme de tout acte de transfert.
3. Repérez servitudes et hypothèques.
4. En indivision, tenez compte de la chefâa.
5. Faites établir les actes par un professionnel habilité.

Votre checklist

• Certificat de propriété lu.
• Acte établi dans la forme requise.
• Servitudes connues.
• Hypothèques identifiées.
• Risque de chefâa évalué.

Les erreurs à éviter

• Signer une vente sur papier libre.
• Ignorer une servitude inscrite.
• Acheter une part indivise sans penser à la chefâa.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez le droit de préemption et les servitudes, puis l’hypothèque. Voyez aussi usufruit et nue-propriété et lire un titre foncier, ainsi que le glossaire immobilier. Pour être accompagné dans votre recherche, décrivez votre projet à un conseiller.