Copropriété au Maroc (loi 18-00) : droits et obligations du copropriétaire
Ce que la loi vous donne et vous impose quand vous achetez un appartement : quote-part, charges, vote en assemblée, contrôle du syndic, travaux.
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Acheter un appartement, c’est devenir copropriétaire : propriétaire exclusif de son logement et copropriétaire des parties communes de l’immeuble. Au Maroc, ce statut est organisé par la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifiée par la loi 106-12. Notre page copropriété et syndic présente le fonctionnement du syndic ; ici, on se place du côté de vos droits et obligations.
Parties privatives et parties communes
| Exemples | Qui décide | |
|---|---|---|
| Parties privatives | Votre appartement, votre parking ou cave s’ils sont privatifs | Vous, dans le respect du règlement |
| Parties communes | Sol, structure, façades, toiture, cages d’escalier, ascenseurs, halls, espaces verts | L’assemblée générale des copropriétaires |
Le règlement de copropriété, obligatoire, décrit ces parties et fixe la quote-part de chaque lot. Lisez-le avant d’acheter : voir le règlement de copropriété.
Votre quote-part
Chaque lot reçoit une quote-part des parties communes, calculée selon la surface et la situation du lot. Elle détermine à la fois votre participation aux charges et votre poids dans les votes de l’assemblée générale.
Vos droits
- Utiliser librement vos parties privatives et les parties communes conformément à leur destination.
- Être convoqué et voter à l’assemblée générale, ou vous y faire représenter.
- Consulter les comptes, le budget et les procès-verbaux.
- Contester une décision dans les conditions et délais prévus par la loi.
- Proposer des points à l’ordre du jour.
Vos obligations
- Payer votre part des charges, selon votre quote-part.
- Respecter le règlement de copropriété (usage, bruit, façades, travaux).
- Ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
- Obtenir l’accord de l’assemblée pour tout travail touchant les parties communes ou l’aspect extérieur, voir travaux dans une copropriété.
L’assemblée générale et le syndic
L’assemblée générale réunit tous les copropriétaires ; elle vote le budget, élit le syndic et décide des travaux, selon des majorités qui varient avec l’importance de la décision. Le syndic, élu par l’assemblée, exécute les décisions, gère les comptes et représente le syndicat. Mode d’emploi : l’assemblée générale et le rôle du syndic.
Les charges : ce qu’elles couvrent
| Type | Exemples |
|---|---|
| Charges courantes | Nettoyage, gardiennage, électricité des parties communes, ascenseur, espaces verts, piscine |
| Charges de travaux | Ravalement, étanchéité, remplacement d’ascenseur |
| Fonds de réserve | Épargne pour les gros travaux futurs |
Dans les résidences avec piscine et gardiennage, les charges sont nettement plus élevées : estimez-les avant d’acheter avec estimer les charges de copropriété.
Les impayés
La loi donne au syndicat des moyens de recouvrement des charges impayées, notamment des garanties sur le lot du copropriétaire défaillant. À l’achat, exigez une attestation du syndic : un acheteur averti évite de reprendre une situation tendue. Voir charges impayées.
Avant d’acheter, à la livraison, au quotidien
La copropriété se vérifie dès l’achat : le règlement, l’attestation du syndic et le budget font partie des contrôles de notre guide sécuriser juridiquement un achat et des 12 étapes d’un achat. Dans le neuf, la première assemblée générale suit de près la remise des clés : notre planning emménager dans un appartement neuf vous rappelle d’y participer. Pour comparer des résidences, partez des pages acheter un appartement par ville.
Questions fréquentes
La copropriété est-elle obligatoire ?
Dès qu’un immeuble bâti est divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires, le statut de la loi 18-00 s’applique, avec règlement et organes de gestion.
Peut-on refuser de payer les charges si le syndic travaille mal ?
Non. Les charges votées restent dues. Les désaccords se règlent en assemblée générale, par le contrôle des comptes et, si nécessaire, en justice.
Qui paie les charges l’année de la vente ?
La répartition se prévoit dans le compromis. Le notaire demande une attestation du syndic pour vérifier l’absence d’arriérés.
Sources officielles
- Ministère de la Justice : loi 18-00 modifiée par la loi 106-12
- Secrétariat général du gouvernement : Bulletin officiel
- Ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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