Déblocage des fonds en VEFA : qui paie quoi et quand

En vente en l’état futur d’achèvement, le prix n’est pas payé en une fois : il suit l’avancement du chantier. La loi 44-00 modifiée par la loi 107-12 encadre ce calendrier, avec une avance de réservation plafonnée et des paiements liés à des stades précis. Savoir qui verse quoi, à quel moment, et contre quel justificatif vous protège et évite les mauvaises surprises de trésorerie.

Le calendrier type

À la réservation, une avance plafonnée à 5 % du prix peut être demandée. Le contrat préliminaire est signé après l’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée ; il fixe le prix, le délai, les garanties et l’échéancier. Les paiements suivants sont liés à des stades : achèvement du gros œuvre, puis finitions. Le solde est payé à la signature du contrat définitif, après l’achèvement, le permis d’habiter et l’éclatement du titre. Chaque appel de fonds doit correspondre à un stade réellement atteint, attesté par le promoteur ou l’architecte selon le contrat.

Les étapes de paiement

Le rôle de la banque et du notaire

Si vous empruntez, la banque débloque sa part directement au promoteur ou via le notaire, sur présentation de l’appel de fonds et des justificatifs d’avancement. Votre apport est en général utilisé en premier. Le notaire, qui établit les actes, conserve les traces des paiements et veille à leur conformité. Ne versez jamais de sommes hors de ce circuit.

Garanties et retenue

Le contrat doit mentionner la garantie d’achèvement ou de remboursement, qui protège vos versements en cas de défaillance du promoteur. Une partie du prix est payée à la livraison et à l’acte définitif : c’est votre levier pour obtenir la levée des réserves et la remise d’un titre individuel. Ne la versez pas par anticipation.

Un exemple chiffré

Pour un appartement à 800 000 DH, Hamid verse 40 000 DH à la réservation, puis les tranches prévues au contrat préliminaire à la fin des fondations, du gros œuvre et des finitions, d’abord avec son apport puis avec le crédit débloqué par sa banque. Il garde le solde jusqu’au contrat définitif signé après l’éclatement du titre.

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Les étapes

1. Lisez l’échéancier du contrat préliminaire.
2. Vérifiez la garantie d’achèvement ou de remboursement.
3. Demandez un justificatif d’avancement à chaque appel.
4. Coordonnez apport et déblocages avec la banque.
5. Gardez le solde jusqu’au contrat définitif.

Votre checklist

• Avance de réservation ≤ 5 % du prix.
• Échéancier lié à des stades de travaux.
• Garantie mentionnée au contrat.
• Reçus pour chaque versement.
• Solde prévu au contrat définitif.

Les erreurs à éviter

• Payer plus que l’échéancier ne prévoit pour « obtenir un meilleur étage ».
• Verser en espèces ou hors du circuit bancaire.
• Payer le solde avant d’avoir vu le permis d’habiter.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez la VEFA (lois 44-00 et 107-12) et le contrat préliminaire, puis la garantie d’achèvement. Voyez aussi les intérêts intercalaires et le contrat de réservation, ainsi que l’éclatement du titre. Simulez votre projet avec le simulateur de crédit.