Droits d’enregistrement au Maroc : taux, base de calcul et exonérations (CGI)

Les droits d’enregistrement sont l’impôt perçu par l’État lorsqu’un acte de vente immobilière est enregistré. Ils représentent le premier poste des frais d’acquisition, devant la conservation foncière et les honoraires du notaire. Ils sont régis par le Code général des impôts (CGI) et s’inscrivent dans l’ensemble décrit dans la fiscalité immobilière au Maroc.

Le taux applicable à l’achat d’un logement

Pour l’acquisition d’un logement, d’un local ou d’un terrain, le taux de droit commun prévu par le CGI est de 4 % du prix. Des taux réduits ou des exonérations s’appliquent à certaines opérations, notamment au logement social et au logement à faible valeur immobilière, sous conditions de prix et de surface.

Pour un calcul complet incluant conservation foncière et notaire, utilisez notre page frais d’achat immobilier au Maroc ou les pages par prix, par exemple frais pour un bien à 1 million de DH.

La base de calcul

Les droits sont calculés sur le prix mentionné dans l’acte, charges comprises. L’administration peut contrôler ce prix : si elle estime qu’il est inférieur à la valeur vénale du bien, elle peut le rectifier selon la procédure prévue par le CGI et réclamer des droits complémentaires. Déclarer le prix réel est donc la seule option sûre.

Le logement social et les cas particuliers

Le CGI prévoit des régimes de faveur pour l’acquisition de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière par des personnes physiques, pour leur habitation principale, sous des conditions de prix, de surface et d’engagement d’occupation. Si votre projet entre dans ce cadre, demandez au notaire de vérifier l’application du régime de faveur dans l’acte. Pour les autres cas particuliers (donations, partages, apports en société), les taux diffèrent : voir donation d’un bien.

Qui paie et quand ?

Les droits sont dus par l’acquéreur, sauf convention contraire. Le notaire les calcule, les encaisse avec les autres frais lors de la signature et les verse à l’administration dans le délai légal d’enregistrement. Vous recevez l’acte enregistré, puis l’inscription à la conservation foncière est effectuée.

Droits d’enregistrement et autres frais : l’ordre de grandeur

Le détail poste par poste est dans les frais de notaire au Maroc et les frais de conservation foncière.

Réduire la facture globale

Les droits ne se négocient pas, mais le coût total d’un premier achat peut être allégé par l’aide directe au logement : voir l’aide Daam Sakane et notre plan d’action pour un premier achat immobilier.