Donation d’un bien immobilier au Maroc : forme, effets et fiscalité
Transmettre un bien de son vivant : comment se fait une donation, ce qu’elle coûte et ses effets pour le donataire.
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La donation (hiba) permet de transmettre un bien de son vivant, sans contrepartie. Au Maroc, elle est encadrée par le Code des droits réels (loi 39-08) : elle doit être constatée par acte authentique et suivie de la prise de possession par le bénéficiaire. Elle a aussi un coût fiscal, qui dépend du lien de parenté. C’est l’une des options présentées dans acheter un logement pour ses enfants.
Les conditions
| Condition | En pratique |
|---|---|
| Acte authentique | Établi par un notaire ou des adouls |
| Capacité du donateur | Majeur, sain d’esprit, propriétaire du bien |
| Acceptation | Le donataire accepte la donation |
| Prise de possession | Le donataire doit entrer en possession ; pour un bien titré, l’inscription au titre foncier en tient lieu |
Les étapes
- Vérifiez la situation du bien (certificat de propriété).
- Faites établir l’acte de donation.
- Payez les droits d’enregistrement et de conservation foncière.
- Faites inscrire la donation sur le titre foncier.
La fiscalité
Les donations sont soumises aux droits d’enregistrement prévus par le CGI, avec un taux réduit pour les donations entre ascendants et descendants, entre époux et, selon le texte en vigueur, entre frères et sœurs ; les autres donations supportent le taux de droit commun. S’y ajoutent les droits de conservation foncière. Faites calculer le coût exact par le notaire selon le lien de parenté.
Les effets pour la suite
- Le donataire devient propriétaire et peut vendre, louer ou hypothéquer.
- À la revente, l’impôt sur le profit immobilier tient compte de la valeur retenue lors de la donation et du lien de parenté, voir donation et TPI.
- La donation est en principe irrévocable, sauf exceptions prévues par la loi.
Donation ou testament ?
La donation transmet immédiatement ; le testament (wasiya) ne produit effet qu’au décès et est limité au tiers de la succession. Voir testament et immobilier et la succession immobilière.
Exemple : donner un appartement à un enfant
- Le parent vérifie que le bien est libre de charges, ou obtient l’accord de la banque s’il reste un crédit.
- Le notaire rédige l’acte de donation et calcule les droits selon le lien de parenté.
- L’enfant accepte la donation dans l’acte.
- L’acte est enregistré, puis inscrit sur le titre foncier.
- L’enfant reçoit un certificat de propriété à son nom.
Donation, achat au nom de l’enfant, démembrement : comparer
| Option | Coût immédiat | Contrôle conservé par le parent |
|---|---|---|
| Donation | Droits de donation + conservation foncière | Aucun, sauf clauses particulières |
| Achat au nom de l’enfant | Frais d’achat classiques | Selon l’âge et la situation de l’enfant |
| Donation de la nue-propriété | Droits sur la nue-propriété | Le parent garde l’usufruit |
Voir acheter pour ses enfants, usufruit et nue-propriété et la succession immobilière.
À retenir
- La donation exige un acte authentique et l’inscription au titre foncier.
- Les droits d’enregistrement sont réduits entre proches parents, selon le CGI.
- Elle est en principe irrévocable.
- Elle conditionne le calcul de l’impôt lors d’une revente future, voir donation et TPI et la fiscalité immobilière.
Avant toute donation, vérifiez la situation du bien avec lire un titre foncier et, s’il reste un crédit, l’hypothèque.
Questions fréquentes
Peut-on donner un bien encore sous crédit ?
C’est délicat : l’hypothèque reste inscrite et la banque doit généralement être consultée. Faites étudier le montage par le notaire.
Peut-on donner une partie seulement d’un bien ?
Oui, une quote-part peut être donnée ; le bien est alors en indivision, voir l’indivision.
Une donation peut-elle être annulée ?
Elle est en principe irrévocable ; la loi prévoit des exceptions limitées.
La donation doit-elle être déclarée au fisc ?
Oui, l’acte est enregistré et les droits sont payés par l’intermédiaire du notaire ou de l’adoul.
Sources officielles
- Ministère de la Justice : loi 39-08 portant Code des droits réels
- Direction générale des impôts : droits d’enregistrement (CGI)
- ANCFCC : inscription des donations
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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