Fiscalité immobilière au Maroc : tous les impôts, de l’achat à la revente
À l’achat, pendant la détention, en location et à la revente : chaque impôt expliqué simplement, avec sa base, qui le paie et où vérifier la règle en vigueur.
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Un bien immobilier au Maroc est concerné par la fiscalité à quatre moments : quand vous l’achetez, chaque année tant que vous le possédez, quand vous le louez et quand vous le revendez. Les impôts nationaux relèvent du Code général des impôts (CGI) publié par la Direction générale des impôts, les taxes locales de la loi 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales. Ce guide les présente dans l’ordre, avec un lien vers l’article détaillé de chacun. Les taux évoluent avec les lois de finances : vérifiez toujours la version en vigueur avant de décider.
Le tableau d’ensemble
| Moment | Impôt ou frais | Qui paie | Texte de référence |
|---|---|---|---|
| Achat | Droits d’enregistrement | Acheteur | CGI |
| Achat | Droits de conservation foncière | Acheteur | Tarifs ANCFCC |
| Achat | TVA (comprise dans le prix du neuf) | Acheteur, via le prix | CGI |
| Détention | Taxe d’habitation | Occupant propriétaire | Loi 47-06 |
| Détention | Taxe de services communaux | Propriétaire ou occupant | Loi 47-06 |
| Détention (terrain urbain) | Taxe sur les terrains urbains non bâtis | Propriétaire | Loi 47-06 |
| Location | Impôt sur les revenus fonciers | Bailleur | CGI |
| Revente | Impôt sur le profit immobilier (TPI) | Vendeur | CGI |
À l’achat
Droits d’enregistrement
L’acte d’acquisition d’un bien immobilier est soumis aux droits d’enregistrement prévus par le CGI, au taux de droit commun de 4 % du prix déclaré pour l’acquisition d’un logement. Des régimes particuliers existent, notamment pour le logement social. Le notaire calcule et verse ces droits pour votre compte. Détails, base et exonérations : droits d’enregistrement au Maroc.
Conservation foncière
L’inscription de la vente sur le titre foncier donne lieu à des droits proportionnels de 1,5 % du prix, auxquels s’ajoutent des frais fixes (certificats, timbres). Si vous empruntez, l’inscription de l’hypothèque génère aussi des droits. Ces tarifs sont fixés par la réglementation de l’ANCFCC.
TVA dans le neuf
Dans le neuf, le prix affiché par le promoteur est un prix TTC : la TVA est déjà incluse. Vous ne la payez pas en plus, mais elle explique une partie de l’écart entre le prix du neuf et celui de l’ancien.
Au total, les frais d’acquisition représentent en pratique autour de 6 à 7,5 % du prix pour un logement acheté à un promoteur. L’exemple chiffré est dans les frais de notaire au Maroc et le calcul pour votre prix sur notre page frais d’achat immobilier au Maroc.
Pendant la détention
Taxe d’habitation
Elle concerne les logements occupés par leur propriétaire (résidence principale ou secondaire). Elle est calculée sur la valeur locative fixée par l’administration, avec un abattement important pour la résidence principale et une exonération temporaire pour les constructions nouvelles. Les logements loués n’y sont pas soumis : c’est alors l’impôt sur les revenus fonciers qui s’applique. Mode de calcul : taxe d’habitation au Maroc.
Taxe de services communaux
Elle finance les services de la commune (voirie, propreté, éclairage). Elle porte sur les immeubles bâtis, qu’ils soient occupés par le propriétaire ou loués, et elle est calculée sur la valeur locative ou sur le montant du loyer. Voir taxe de services communaux.
Quand vous louez
Les loyers perçus par un particulier relèvent de l’impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers. Depuis la loi de finances 2023, ils sont imposés à un taux libératoire qui dépend du montant annuel brut des loyers. Les modalités (déclaration, versement, retenue à la source quand le locataire est une entreprise) sont détaillées dans revenus fonciers au Maroc. Pour mesurer la rentabilité après impôt, voir calculer un rendement locatif.
À la revente : l’impôt sur le profit immobilier
La plus-value réalisée lors de la vente est soumise à l’impôt sur le profit immobilier (TPI) : 20 % du profit net imposable, avec une cotisation minimale égale à 3 % du prix de cession. Le profit se calcule en retranchant du prix de vente le prix d’acquisition réévalué, augmenté des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement justifiées. Le CGI prévoit des exonérations, notamment pour la résidence principale occupée pendant une durée minimale. Exemples chiffrés : calcul de la TPI ; préparation de la vente : vendre son appartement au Maroc ; principe et documents : notre page taxe sur le profit immobilier.
Calendrier pratique du propriétaire
| Quand | Ce qu’il faut faire |
|---|---|
| À la signature | Le notaire paie droits d’enregistrement et conservation foncière |
| Chaque année | Payer taxe d’habitation et taxe de services communaux à réception de l’avis |
| Chaque année, si vous louez | Déclarer et verser l’impôt sur les loyers dans les délais du CGI |
| À la vente | Le notaire calcule et retient la TPI, et demande les quitus des taxes locales |
Les erreurs à éviter
- Sous-déclarer le prix dans l’acte : l’administration peut le rectifier et réclamer des droits complémentaires, et la TPI à la revente sera plus lourde.
- Jeter les factures de travaux : elles réduisent le profit imposable à la revente.
- Oublier les taxes locales d’un bien vacant ou loué.
- Se fier à un barème ancien : vérifiez chaque année la loi de finances.
Questions fréquentes
Quels impôts paie-t-on en achetant un appartement au Maroc ?
Les droits d’enregistrement (4 % du prix pour un logement, au taux de droit commun) et les droits de conservation foncière (1,5 % plus des frais fixes), versés par le notaire. La TVA est déjà comprise dans le prix du neuf.
Un propriétaire qui loue paie-t-il la taxe d’habitation ?
Non, la taxe d’habitation concerne les logements occupés par leur propriétaire. Un bien loué reste en revanche soumis à la taxe de services communaux, et les loyers à l’impôt sur les revenus fonciers.
Quel est le taux de l’impôt sur la plus-value immobilière ?
La TPI est de 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Des exonérations existent, notamment pour la résidence principale sous conditions.
Où vérifier les taux en vigueur ?
Sur le site de la Direction générale des impôts, qui publie le Code général des impôts mis à jour après chaque loi de finances.
Sources officielles
- Direction générale des impôts : Code général des impôts
- ANCFCC : tarifs de la conservation foncière
- Trésorerie générale du Royaume : paiement des taxes locales
- Bulletin officiel : loi 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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