Financement participatif (mourabaha) : principe, étapes et coût

La mourabaha est le produit de financement immobilier le plus répandu des banques et fenêtres participatives au Maroc. Au lieu d’un prêt avec intérêts, la banque achète le bien puis vous le revend à un prix incluant une marge connue dès la signature, payable par mensualités. Le cadre est fixé par la loi 103-12 et les avis du Conseil supérieur des oulémas, sous la supervision de Bank Al-Maghrib.

Comment se déroule une mourabaha

Vous choisissez le bien et négociez le prix avec le vendeur. Vous signez une promesse d’achat avec la banque participative. La banque achète le bien au vendeur, puis vous le revend immédiatement, souvent dans le même rendez-vous chez le notaire, à un prix égal au coût d’achat plus une marge. Ce prix de revente est fixé dans le contrat et ne change plus. Vous le payez par mensualités, et la banque inscrit une hypothèque sur le bien en garantie.

Mourabaha et crédit classique

Coût et comparaison

La mensualité est fixe, puisque la marge est fixée à l’avance. Pour comparer avec un crédit classique, regardez le coût total : prix de revente, frais de dossier, assurance takaful, frais d’acte. La fiscalité de l’opération comporte des mesures de neutralité prévues par le CGI pour éviter une double imposition des deux transferts ; le notaire applique le régime en vigueur. Les aides publiques au logement peuvent s’articuler avec la mourabaha selon leurs conditions.

L’assurance takaful

À la place de l’assurance emprunteur classique, la mourabaha s’accompagne en général d’une couverture takaful, qui obéit aux principes de la finance participative. Elle couvre le décès et l’invalidité de l’acheteur selon le contrat. Comme pour toute assurance emprunteur, lisez les exclusions et remplissez le questionnaire de santé avec soin.

Un exemple chiffré

Ilham choisit un appartement à 950 000 DH. Sa banque participative l’achète au vendeur et le lui revend à un prix total incluant la marge, payable sur 20 ans. La mensualité est fixe pendant toute la durée. Elle apporte 150 000 DH et la banque inscrit une hypothèque sur l’appartement.

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Les étapes

1. Comparez les offres de plusieurs banques participatives.
2. Négociez le prix avec le vendeur.
3. Signez la promesse d’achat avec la banque.
4. Réalisez achat et revente chez le notaire.
5. Vérifiez la couverture takaful et le tableau des échéances.

Votre checklist

• Prix de revente total écrit dans l’offre.
• Montant de l’apport demandé.
• Frais de dossier et d’acte.
• Conditions takaful et exclusions.
• Clause de remboursement anticipé.

Les erreurs à éviter

• Signer avec le vendeur avant l’accord de la banque.
• Ignorer les frais de dossier et d’acte.
• Négliger la lecture du contrat takaful.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez la définition de la mourabaha et l’ijara, puis le coût total d’un crédit. Voyez aussi l’apport personnel et l’hypothèque, ainsi que financer un achat. Simulez votre projet avec le simulateur de crédit.