L’hypothèque au Maroc : inscription, effets, coût et mainlevée
La garantie la plus courante d’un crédit immobilier : son fonctionnement, ses effets sur la vente et la marche à suivre pour la radier.
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Quand une banque finance un achat immobilier, elle se garantit presque toujours par une hypothèque sur le bien : si le crédit n’est pas remboursé, elle peut faire vendre le bien pour se rembourser. Au Maroc, l’hypothèque est régie par le Code des droits réels (loi 39-08) et doit être inscrite sur le titre foncier. Elle fait partie des éléments présentés dans le crédit immobilier au Maroc.
Comment elle fonctionne
- L’hypothèque est prévue dans l’acte de prêt ou dans l’acte de vente.
- Le notaire la fait inscrire à la conservation foncière, en même temps que la vente.
- Elle apparaît sur le certificat de propriété, avec le nom du créancier et le montant garanti.
- À la fin du prêt, elle est radiée par une mainlevée.
Ce qu’elle change pour vous
| Situation | Effet |
|---|---|
| Vous habitez le bien | Aucun : vous êtes propriétaire et l’utilisez librement |
| Vous louez le bien | Aucun obstacle de principe ; vérifiez votre contrat de prêt |
| Vous vendez | Le notaire rembourse la banque avec le prix et fait inscrire la mainlevée |
| Vous ne remboursez plus | La banque peut engager une procédure de réalisation de l’hypothèque |
Le coût
L’inscription de l’hypothèque donne lieu à des droits de conservation foncière calculés sur le montant garanti, selon le barème de l’ANCFCC, et à des frais d’acte. La mainlevée en fin de prêt a aussi un coût. Intégrez ces montants dans les frais du crédit : voir le coût total d’un crédit.
Hypothèque de premier rang
Les banques exigent en général une hypothèque de premier rang : elles sont remboursées avant tout autre créancier. Si le bien est déjà hypothéqué (rachat de crédit, travaux), un nouvel établissement demandera la radiation de l’ancienne ou acceptera un rang inférieur.
Vérifier l’hypothèque d’un bien que vous achetez
Lisez le certificat de propriété : une hypothèque non levée n’empêche pas la vente, à condition que le notaire rembourse le créancier avec le prix et obtienne la mainlevée. Voir aussi bien hypothéqué ou saisi et sécuriser juridiquement un achat.
Pour aller plus loin
Le coût de l’hypothèque s’ajoute aux frais de conservation foncière ; en fin de prêt, suivez la mainlevée d’hypothèque. Pour votre plan de financement, voir financer un achat immobilier.
Exemple : ce qu’indique le certificat de propriété
| Rubrique | Mention (exemple) |
|---|---|
| Propriétaire | Votre nom, quote-part 100 % |
| Charges | Hypothèque de premier rang au profit de la banque, garantissant un montant en principal et accessoires |
| Date d’inscription | Date de la vente |
Tant que cette mention figure sur le titre, toute vente ou nouvelle hypothèque devra en tenir compte.
Hypothèque et revente : le circuit
- Le notaire demande à votre banque un décompte du capital restant dû.
- À la signature, il prélève ce montant sur le prix et le verse à la banque.
- La banque délivre la mainlevée.
- Le notaire fait radier l’hypothèque puis inscrire la vente.
Vous recevez le solde du prix, déduction faite de la TPI et du crédit remboursé, voir calculer son net vendeur.
Questions fréquentes
L’hypothèque disparaît-elle automatiquement à la fin du prêt ?
Non : il faut obtenir de la banque un acte de mainlevée et le faire inscrire à la conservation foncière. Voir la mainlevée d’hypothèque.
Peut-on vendre un bien hypothéqué ?
Oui. Le notaire rembourse la banque avec le prix de vente, puis fait radier l’hypothèque.
Une banque peut-elle prendre une hypothèque sur un autre bien ?
Oui, une hypothèque peut porter sur un autre bien que celui financé, si les parties en conviennent.
L’hypothèque couvre-t-elle aussi les intérêts ?
Elle garantit le montant prévu dans l’acte, qui comprend en général le principal et des accessoires : lisez la mention exacte dans l’acte et sur le certificat.
Sources officielles
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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