Indivision immobilière au Maroc : gérer, louer, vendre un bien à plusieurs

Un bien est en indivision lorsqu’il appartient à plusieurs personnes, chacune titulaire d’une quote-part, sans division matérielle. C’est la situation la plus fréquente après une succession, mais aussi lorsqu’on achète à plusieurs. Le Code des droits réels (loi 39-08) en fixe les règles. Pour l’origine successorale, voir la succession immobilière.

Les droits de chaque indivisaire

Les décisions

Les actes de gestion courante (entretien, location dans certaines conditions) suivent les règles de majorité prévues par la loi ; les actes graves (vente du bien entier, hypothèque) requièrent l’accord de tous ou une décision de justice. Faute d’accord, la situation peut se bloquer : d’où l’intérêt d’une convention écrite entre indivisaires.

Vendre sa part

Un indivisaire peut céder sa quote-part à un tiers. Les autres indivisaires disposent alors d’un droit de préemption (chefâa) leur permettant de se substituer à l’acheteur, dans les délais prévus par la loi. Voir le droit de préemption.

Louer un bien indivis

Mettez-vous d’accord par écrit : qui signe le bail, qui encaisse, comment se répartissent loyers, charges et impôts. Les loyers sont imposables pour chacun selon sa part, voir les revenus fonciers.

Acheter à plusieurs : prévoir dès le départ

Si vous achetez à deux ou à plusieurs, l’acte indique les quotes-parts de chacun. Rédigez en plus une convention : contributions, remboursement du crédit, que faire si l’un veut sortir. Voir acheter à deux au Maroc.

Sortir de l’indivision

Par vente du bien, rachat des parts par l’un des indivisaires ou partage amiable ou judiciaire : voir sortir d’une indivision.

Exemple de convention d’indivision

Quatre héritiers gardent l’appartement familial et le louent. Ils signent une convention qui prévoit :

• qui gère la location et encaisse les loyers ;
• la répartition des loyers, des charges et des impôts selon les quotes-parts ;
• les décisions qui exigent l’accord de tous (travaux importants, vente) ;
• la procédure si l’un veut sortir (rachat prioritaire par les autres, estimation par un tiers).

Les situations qui se tendent le plus souvent

Voir l’acte d’hérédité, les revenus fonciers et lire un titre foncier.

À retenir

• Chaque indivisaire détient une quote-part du bien entier.
• Les décisions graves exigent l’accord de tous.
• Nul n’est tenu de rester dans l’indivision.
• Une convention écrite évite les blocages, voir sortir d’une indivision et la chefâa.