Droit de préemption (chefâa) au Maroc : qui peut l’exercer et dans quels délais
Quand un indivisaire vend sa part, les autres peuvent prendre la place de l’acheteur. Fonctionnement et précautions.
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La chefâa est le droit pour un co-indivisaire de se substituer à l’acheteur d’une part indivise vendue par un autre indivisaire, en lui remboursant le prix et les frais. Elle est régie par le Code des droits réels (loi 39-08). Elle protège la cohésion de l’indivision, mais elle crée un risque pour l’acheteur d’une quote-part. Le cadre de l’indivision est dans l’indivision immobilière.
Les conditions
| Condition | Explication |
|---|---|
| Vente d’une part indivise | La chefâa s’exerce sur une cession à titre onéreux d’une quote-part |
| Qualité du préempteur | Co-indivisaire du bien au moment de la vente |
| Remboursement | Prix payé, frais du contrat et dépenses nécessaires |
| Délais | Courts, fixés par la loi, qui courent à partir de la notification ou de l’inscription de la vente |
Comment elle s’exerce
- Le co-indivisaire est informé de la vente (notification ou inscription au titre foncier).
- Il manifeste sa volonté d’exercer la chefâa dans le délai légal.
- Il rembourse à l’acheteur le prix et les frais.
- Il est substitué à l’acheteur.
Pour l’acheteur d’une part indivise
Préférez, quand c’est possible, l’achat du bien entier avec l’accord de tous les indivisaires, ou le partage préalable, voir sortir d’une indivision.
Pour le vendeur d’une part
Informez d’abord vos co-indivisaires de votre projet : ils peuvent préférer racheter votre part directement, ce qui évite la procédure. Faites estimer la part et formalisez l’accord chez le notaire.
Les cas où la chefâa ne joue pas
La loi exclut certaines opérations (par exemple certaines transmissions à titre gratuit) et prévoit des cas particuliers. Vérifiez votre situation avec le notaire avant de signer.
Pour lire les quotes-parts et les inscriptions, voir lire un titre foncier. Pour la définition courte, voir chefâa : définition.
Exemple
Trois frères héritent d’une villa à parts égales. L’un vend son tiers à un tiers acheteur pour 700 000 DH. Informés de la vente, les deux autres peuvent, dans le délai légal, exercer la chefâa : ils remboursent à l’acheteur les 700 000 DH et les frais de l’acte, et récupèrent le tiers vendu. L’acheteur est évincé, mais remboursé.
Pour sécuriser un achat de part indivise
- Notifier la vente aux co-indivisaires pour faire courir les délais
- Obtenir, si possible, une renonciation écrite de chacun
- Faire inscrire la vente au titre foncier sans tarder
- Prévoir dans l’acte ce qui se passe en cas d’exercice de la chefâa
La meilleure solution reste souvent un accord global entre indivisaires : voir sortir d’une indivision et acte d’hérédité.
À retenir
- La chefâa permet à un co-indivisaire de se substituer à l’acheteur d’une part indivise.
- Il doit rembourser le prix, les frais et les dépenses nécessaires.
- Les délais sont courts : notifier la vente les fait courir.
- Acheter le bien entier avec l’accord de tous reste la voie la plus sûre, voir l’indivision et sécuriser un achat.
Questions fréquentes
La chefâa s’applique-t-elle à la vente d’un appartement en copropriété ?
Non, la copropriété des immeubles bâtis (lots privatifs) n’est pas une indivision au sens de la chefâa ; elle concerne les biens indivis.
Peut-on renoncer à la chefâa ?
Un co-indivisaire peut y renoncer, notamment après avoir été informé de la vente ; une renonciation écrite sécurise l’acheteur.
Que rembourse le préempteur ?
Le prix payé par l’acheteur, les frais du contrat et les dépenses nécessaires, selon la loi.
Un étranger à l’indivision peut-il exercer la chefâa ?
Non, le droit appartient aux co-indivisaires du bien au moment de la vente, selon la loi.
Sources officielles
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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