Réserves à la livraison d’un appartement neuf : les formuler et les faire lever

Une réserve est la mention, dans le procès-verbal de livraison, d’un défaut constaté lors de la réception de votre appartement. Elle engage le promoteur à le corriger. Bien rédigée, elle se règle en quelques semaines ; vague ou orale, elle se perd. Cet article complète la checklist de remise des clés.

Rédiger une réserve utile

Une bonne réserve répond à trois questions : où, quoi, quelle ampleur.

Numérotez les réserves, joignez une photo de chacune et faites signer le procès-verbal par le représentant du promoteur. Gardez-en une copie.

Classer les réserves

• Bloquantes : absence d’eau, d’électricité, porte d’entrée qui ne ferme pas. Vous pouvez refuser la réception et le faire constater par écrit.
• Importantes : infiltrations, fissures structurelles, menuiseries non étanches. À reprendre en priorité.
• De finition : peinture, joints, rayures. À reprendre dans un délai convenu.

Suivre la levée

1. Demandez qu’un délai de reprise soit inscrit au procès-verbal.
2. Relancez par écrit (courriel, lettre recommandée) en citant le numéro de chaque réserve.
3. Constatez chaque reprise par écrit, avec photos.
4. Signez un procès-verbal de levée des réserves une fois tout repris.

Si le promoteur tarde

• Mise en demeure écrite rappelant le procès-verbal et le contrat.
• Échange avec le syndic si les défauts concernent les parties communes.
• Conseil d’un notaire ou d’un avocat, puis médiation ou action en justice si nécessaire. Voir litige avec un promoteur.

Après la livraison, des défauts cachés peuvent apparaître : voir les vices cachés et la responsabilité des constructeurs.

Cas de la surface

Si la surface mesurée paraît inférieure à celle du contrat, faites-le noter en réserve et comparez avec la surface inscrite sur le titre foncier individuel. Voir surface habitable, vendue et titrée.

Pour aller plus loin

Le cadre légal de la livraison est expliqué dans la VEFA article par article ; les retards éventuels dans le retard de livraison. Une fois les réserves levées, suivez le planning emménager dans un appartement neuf.

Modèle de tableau de suivi

Partagez ce tableau avec le promoteur à chaque relance : il facilite le suivi et constitue une preuve.

Défauts des parties communes

Hall, ascenseur, façade, étanchéité des terrasses communes : ces défauts concernent le syndicat des copropriétaires. Signalez-les au syndic, qui les fera reprendre auprès du promoteur, et suivez-les en assemblée générale, voir la copropriété selon la loi 18-00.