Responsabilité des constructeurs au Maroc : malfaçons et garantie de dix ans
Fissures graves, effondrement, défauts de structure : la responsabilité décennale des constructeurs et comment l’invoquer.
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Le Dahir des obligations et contrats prévoit une responsabilité particulière de l’architecte et de l’entrepreneur qui ont construit un édifice : pendant dix ans après l’achèvement, ils répondent de sa ruine totale ou partielle, ou du danger évident de ruine, dus à un vice de construction ou du sol. C’est ce que l’on appelle couramment la responsabilité décennale. Elle complète la garantie des vices cachés et les réserves à la livraison.
Ce qui est couvert
| Couvert (en principe) | Pas couvert |
|---|---|
| Effondrement, fissures structurelles menaçant la solidité | Usure normale |
| Défaut de fondations, tassement du sol | Défauts esthétiques |
| Danger évident de ruine | Défauts d’entretien |
Qui peut agir
- Le propriétaire du lot concerné.
- Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, pour les parties communes.
- Selon les cas, le promoteur, maître d’ouvrage, contre l’architecte et l’entrepreneur.
Les étapes
- Constat : faites constater les désordres par un expert ou un commissaire de justice.
- Information : prévenez par écrit le promoteur, le syndic et, si possible, l’architecte et l’entrepreneur.
- Expertise : une expertise judiciaire peut être demandée pour établir les causes.
- Action : dans les délais prévus par le DOC, avec l’assistance d’un avocat.
Les preuves utiles
- Procès-verbal de livraison et réserves
- Photos datées de l’évolution des désordres
- Rapport d’expert
- Échanges avec le promoteur et le syndic
- Documents du programme (autorisation, plans)
Prévenir
Visitez des programmes livrés par le même promoteur, vérifiez le sérieux du bureau d’études et du bureau de contrôle, et suivez les 10 contrôles du promoteur. Pour un litige plus large, voir le litige avec un promoteur.
Exemple de démarche en copropriété
Des fissures apparaissent sur la façade et dans plusieurs appartements trois ans après la livraison :
- Les copropriétaires signalent les désordres au syndic, photos à l’appui.
- Le syndic fait établir un constat et informe le promoteur par écrit.
- L’assemblée générale mandate le syndic pour engager une expertise.
- Selon les conclusions, une action est engagée contre les responsables.
Distinguer les garanties
| Situation | Fondement |
|---|---|
| Défauts visibles à la livraison | Réserves au procès-verbal |
| Défauts cachés apparus après la vente | Garantie des vices cachés |
| Désordres graves menaçant la solidité | Responsabilité décennale des constructeurs |
| Chantier arrêté avant la livraison | Garantie d’achèvement ou de remboursement |
Voir la garantie d’achèvement, l’assemblée générale et le syndic.
À retenir
- Architecte et entrepreneur répondent pendant dix ans des désordres graves menaçant la solidité.
- Les défauts mineurs relèvent d’autres règles.
- Faites constater les désordres sans attendre.
- En copropriété, le syndic agit pour les parties communes, voir les vices cachés et les réserves à la livraison.
Questions fréquentes
La responsabilité décennale s’applique-t-elle à une maison que j’ai fait construire ?
Oui, elle concerne l’architecte et l’entrepreneur qui ont réalisé l’ouvrage, selon les conditions du DOC.
Une fissure est-elle toujours couverte ?
Seules les fissures qui compromettent la solidité ou annoncent un danger de ruine relèvent en principe de cette responsabilité ; une expertise le déterminera.
Le syndic doit-il agir pour les parties communes ?
Oui, il représente le syndicat des copropriétaires, après décision de l’assemblée si nécessaire.
Le promoteur est-il responsable lui aussi ?
Le promoteur, vendeur, a ses propres obligations envers l’acheteur ; la répartition des responsabilités entre promoteur, architecte et entrepreneur relève de l’analyse au cas par cas.
Sources officielles
- Ministère de la Justice : Dahir des obligations et contrats
- Ministère de la Justice : loi 18-00 sur la copropriété
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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