Vendre un bien hérité : calcul de la TPI et démarches

Lorsque des héritiers vendent un bien reçu en succession, la taxe sur les profits immobiliers s’applique comme pour toute vente. La question clé est le prix d’acquisition retenu : pour un bien hérité, le Code général des impôts prévoit de retenir la valeur vénale du bien au jour du décès, déclarée par les héritiers. Bien déclarée, cette valeur réduit le profit imposable.

Le calcul

La TPI est de 20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession. Le profit est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, majoré des frais et des travaux justifiés. Pour un bien hérité, le prix d’acquisition est la valeur vénale au jour du décès, déclarée par les héritiers ; l’administration peut la contrôler. Plus la vente intervient longtemps après le décès, plus l’écart avec cette valeur peut être important.

Exemple de calcul

Les démarches avant la vente

Les héritiers font établir l’acte d’hérédité par des adouls, puis l’inscrivent sur le titre foncier : ils deviennent co-propriétaires selon leurs parts. Tous doivent signer la vente ou se faire représenter par procuration. Le notaire vérifie le titre, calcule la TPI, la retient sur le prix et la verse à l’administration, puis répartit le solde selon les parts.

Les points de vigilance

Rassemblez les justificatifs de la valeur au décès (estimation, ventes comparables) et des travaux réalisés depuis. Vérifiez les taxes locales du bien (attestations demandées par le notaire). Si un héritier refuse de vendre, la vente du bien entier est bloquée : voir les solutions amiables ou le partage.

Un exemple chiffré

Trois frères héritent d’un appartement estimé 1 100 000 DH au décès de leur père. Ils le vendent 1 400 000 DH deux ans plus tard, après 60 000 DH de travaux justifiés. Le notaire retient la valeur au décès comme prix d’acquisition : la TPI est d’environ 48 000 DH, et le solde est partagé selon les parts.

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Les étapes

1. Faites établir et inscrire l’acte d’hérédité.
2. Documentez la valeur du bien au décès.
3. Rassemblez les factures de travaux.
4. Obtenez l’accord ou la procuration de chaque héritier.
5. Laissez le notaire calculer et verser la TPI.

Votre checklist

• Acte d’hérédité inscrit.
• Justificatifs de valeur au décès.
• Factures de travaux.
• Signatures ou procurations de tous.
• Attestations de taxes locales.

Les erreurs à éviter

• Vendre avant d’inscrire les héritiers.
• Ne garder aucune preuve de la valeur au décès.
• Oublier qu’un héritier absent bloque la vente.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez le calcul de la TPI et l’acte d’hérédité, puis la succession immobilière. Voyez aussi un héritier refuse de vendre et vendre en indivision, ainsi que la cotisation minimale. Pour un projet précis, décrivez-le à un conseiller.