Peut-on payer un bien immobilier en espèces ?
Il faut l’éviter.
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En bref : Il faut l’éviter. Les paiements doivent passer par des moyens bancaires traçables, idéalement par le compte du notaire. Un paiement en espèces ne laisse pas de preuve fiable, expose à des sanctions fiscales et à des soupçons de blanchiment, et pénalise le vendeur et l’acheteur lors d’une revente.
La réponse en détail
Le circuit normal d’un achat est bancaire : virement ou chèque à l’ordre du notaire, déblocage du crédit versé directement au notaire, transferts de devises pour les MRE. Ce circuit sert de preuve du prix réellement payé, permet au notaire de vérifier l’origine des fonds et protège l’acheteur. La législation fiscale limite le règlement en espèces de certaines opérations et la réglementation contre le blanchiment impose aux notaires une vigilance sur l’origine des fonds. Une part payée « de la main à la main » n’apparaît pas dans l’acte : l’acheteur paiera plus de TPI à la revente, et pourra perdre cette somme en cas de litige. Pour un MRE, des fonds non tracés ne pourront pas être rapatriés.
Les risques du paiement en espèces
| Pour qui | Risque |
|---|---|
| Acheteur | Aucune preuve du paiement, TPI plus lourde à la revente |
| Vendeur | Sanctions fiscales, prix réel contestable |
| MRE ou étranger | Impossible de rapatrier les fonds non tracés |
| Les deux parties | Redressement fiscal, soupçons de blanchiment |
Un exemple
Un vendeur propose de déclarer 800 000 DH dans l’acte et de recevoir 200 000 DH en espèces. L’acheteur refuse : à la revente, son prix d’achat officiel serait de 800 000 DH et sa TPI calculée sur un profit artificiellement gonflé. Ils s’accordent finalement sur un prix unique, payé par virement au notaire.
Que faire concrètement
- Payez toujours par virement ou chèque à l’ordre du notaire.
- Conservez tous les avis de virement.
- Refusez toute demande de « complément » hors acte.
- Pour les fonds venus de l’étranger, gardez les preuves de transfert.
- Signalez au notaire toute pression pour payer autrement.
Les erreurs à éviter
- Remettre une avance en liquide contre un simple reçu manuscrit.
- Accepter un prix minoré dans l’acte.
- Mélanger fonds propres non justifiés et crédit bancaire.
Pour aller plus loin
Pour le détail, lisez le paiement du prix de vente et le calcul de la TPI. Voyez aussi les droits d’enregistrement, le transfert de fonds MRE et les erreurs à éviter. Retrouvez toutes les réponses dans nos questions fréquentes sur l’immobilier au Maroc.
Questions fréquentes
Le notaire peut-il accepter des espèces ?
Le notaire privilégie les paiements bancaires traçables et doit vérifier l’origine des fonds.
Et si le vendeur insiste ?
Refusez ; un vendeur sérieux accepte un paiement par le notaire.
Le prix minoré réduit-il vraiment les frais ?
Il réduit les droits à l’achat mais expose à un redressement et augmente l’impôt à la revente.
Sources officielles
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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