Frais d’achat dans le neuf et dans l’ancien : ce qui change

On entend souvent que les frais d’achat sont plus faibles dans le neuf. En réalité, les droits d’enregistrement et de conservation foncière suivent les mêmes règles générales dans le neuf et dans l’ancien. Ce qui diffère, c’est la TVA comprise dans le prix d’un logement vendu par un promoteur, les aides possibles, et les frais annexes propres à chaque type d’achat.

Ce qui est identique

À l’achat, l’acquéreur paie les droits d’enregistrement (4 % au taux de droit commun), les droits de conservation foncière (1,5 % plus des frais fixes), les honoraires du notaire et les débours (timbres, certificats). Ces postes s’appliquent au prix figurant dans l’acte, dans le neuf comme dans l’ancien. Certains logements bénéficient de régimes particuliers prévus par le CGI.

Comparatif des frais

Ce qui diffère dans le neuf

Le prix d’un logement vendu par un promoteur est un prix TTC : la TVA y est déjà comprise, vous ne la payez pas en plus. Pour un premier logement neuf, l’aide Daam Sakane (70 000 ou 100 000 DH selon le prix) réduit le montant à payer. En revanche, il faut souvent prévoir l’équipement (cuisine, climatisation) et, en achat sur plan à crédit, les intérêts intercalaires.

Ce qui diffère dans l’ancien

Le prix se négocie davantage et la TVA ne s’applique pas à une vente entre particuliers. Il faut prévoir une éventuelle commission d’intermédiaire selon le mandat, et surtout un budget travaux parfois important. La part de travaux votés en copropriété avant la vente doit être répartie dans le compromis.

Un exemple chiffré

Pour deux appartements à 900 000 DH, l’un neuf TTC, l’autre ancien, les droits d’enregistrement (36 000 DH) et de conservation (13 500 DH plus frais fixes) sont identiques. Le neuf, premier achat de Laila, bénéficie de 70 000 DH d’aide ; l’ancien demanderait 100 000 DH de travaux. Le coût total du neuf est ici plus bas.

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Les étapes

1. Demandez un décompte provisoire au notaire.
2. Vérifiez l’éligibilité à Daam Sakane pour le neuf.
3. Chiffrez équipement ou travaux.
4. Ajoutez la commission éventuelle dans l’ancien.
5. Comparez le coût total, pas le prix seul.

Votre checklist

• Décompte du notaire.
• Prix TTC dans le neuf.
• Aide éventuelle.
• Devis de travaux dans l’ancien.
• Commission prévue au mandat.

Les erreurs à éviter

• Croire que les droits sont réduits dans le neuf.
• Oublier l’équipement d’un neuf.
• Sous-estimer les travaux de l’ancien.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez les frais de notaire et la TVA dans le neuf, puis neuf ou ancien : le coût sur 10 ans. Voyez aussi les droits d’enregistrement et le budget total, ainsi que Daam Sakane. Pour un projet précis, décrivez-le à un conseiller.