Location courte durée à Marrakech : investir dans un appartement loué à la nuitée
Quartiers demandés, règles, gestion, fiscalité et calcul du revenu net pour louer un appartement à la nuitée à Marrakech.
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Marrakech est l’une des premières destinations touristiques du Maroc, avec une demande de logements loués à la nuitée tout au long de l’année : tourisme international, tourisme national, événements, congrès. Pour un investisseur, la location courte durée peut offrir un revenu supérieur à un bail classique, à condition de respecter les règles, de soigner la gestion et de calculer le revenu net avec réalisme.
Les quartiers les plus demandés
| Secteur | Atout pour la location courte durée | Neuf (DH/m², indicatif) |
|---|---|---|
| Hivernage, Guéliz | Central, restaurants, proximité de la médina | 14 000 – 24 000 |
| Route de l’Ourika, Amelkis, Prestigia | Résidences golfiques avec piscine | 10 000 – 18 000 |
| Agdal (Marrakech), route de Fès | Résidences récentes, prix plus modérés | 8 000 – 13 000 |
Les prix sont les fourchettes indicatives du neuf publiées sur abraj.ma. Voir aussi les prix du m² à Marrakech en 2026.
Les règles à respecter
L’hébergement touristique est encadré par la loi 80-14 et ses textes d’application, qui évoluent : renseignez-vous auprès des autorités compétentes sur les obligations applicables à votre situation (déclaration, normes, déclaration des voyageurs). Vérifiez aussi le règlement de copropriété : certaines résidences limitent ou interdisent la location de courte durée. Voir la location courte durée au Maroc.
Calculer le revenu net
| Poste | À retirer du revenu brut |
|---|---|
| Commissions des plateformes | Pourcentage des réservations |
| Ménage, linge, accueil | À chaque séjour |
| Eau, électricité, internet, climatisation | Pris en charge par le propriétaire |
| Charges de copropriété, taxes | Annuelles |
| Entretien et renouvellement du mobilier | Régulier |
| Impôt | Selon le régime applicable |
Calculez sur un nombre de nuits réaliste, pas sur 365 nuits, et comparez avec un bail classique. Voir la fiscalité de la location courte durée et le rendement locatif.
Un exemple de calcul (illustratif)
| Élément | Montant (exemple) |
|---|---|
| 150 nuits louées à 700 DH | 105 000 DH de revenu brut |
| Commissions, ménage, linge, accueil | − 30 000 DH |
| Énergie, internet | − 12 000 DH |
| Charges de copropriété, taxes | − 10 000 DH |
| Entretien, mobilier | − 6 000 DH |
| Revenu net avant impôt | 47 000 DH |
À comparer avec un bail classique sur le même appartement : un loyer mensuel de 4 500 DH donne 54 000 DH bruts par an, avec moins de frais et de gestion. Les montants ci-dessus sont des exemples : faites votre propre calcul avec des chiffres réels.
La saisonnalité à Marrakech
La demande est plus forte au printemps, à l’automne et pendant les vacances d’hiver ; l’été, très chaud, est souvent plus calme pour la clientèle internationale. Adaptez vos prix selon les périodes et prévoyez des mois creux dans votre calcul.
La gestion
Accueil des voyageurs, ménage, maintenance, réponses aux messages : la location à la nuitée demande une présence. Si vous vivez loin, confiez la gestion à une conciergerie ou à un gestionnaire par un mandat écrit, avec reddition de comptes. Voir la gestion locative.
Les pièges à éviter
- Acheter dans une résidence dont le règlement interdit la location courte durée.
- Surestimer le taux d’occupation, notamment l’été, période plus chaude.
- Négliger la climatisation et l’isolation, décisives pour les avis des voyageurs.
- Oublier de déclarer les revenus.
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Questions fréquentes
Peut-on louer à la nuitée n’importe quel appartement à Marrakech ?
Non : il faut respecter la réglementation de l’hébergement touristique et le règlement de copropriété de la résidence.
Quel quartier choisir pour la location courte durée ?
Guéliz et l’Hivernage pour la centralité, les résidences golfiques pour une clientèle en quête de piscine et de calme.
La location courte durée est-elle plus rentable qu’un bail classique ?
Souvent en revenu brut ; l’écart se réduit une fois retirés les frais, la vacance et la gestion. Faites le calcul.
Un MRE peut-il gérer une location à distance ?
Oui, avec une gestion locale fiable et un mandat écrit.
Sources officielles
- Ministère de la Justice : loi 80-14 relative aux établissements touristiques
- DGI : Code général des impôts
- Bank Al-Maghrib : indice des prix des actifs immobiliers
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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