Usufruit et nue-propriété : principes et usages au Maroc

Le démembrement de propriété sépare deux droits sur un même bien : l’usufruit, qui permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui est la propriété sans la jouissance. Encadré par le Code des droits réels (loi 39-08), il est utilisé pour organiser une transmission familiale ou protéger un proche.

Qui a quels droits ?

L’usufruitier habite le bien ou le loue et perçoit les loyers. Il doit en user raisonnablement, l’entretenir et supporter les charges courantes. Le nu-propriétaire ne peut ni habiter ni louer, mais il est propriétaire : à l’extinction de l’usufruit, il récupère la pleine propriété sans formalité de transmission supplémentaire. L’usufruit s’éteint au plus tard au décès de l’usufruitier, ou au terme prévu.

Usufruitier et nu-propriétaire

Les usages courants

Donation avec réserve d’usufruit : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et continuent d’habiter le bien. Achat démembré : un parent achète l’usufruit et l’enfant la nue-propriété. Protection d’un proche : un usufruit est accordé à une personne pour qu’elle puisse habiter un logement sa vie durant. Chaque montage a des effets fiscaux et successoraux à faire examiner par le notaire.

Vendre, louer, transformer

Pour vendre le bien en pleine propriété, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent agir ensemble ; chacun peut aussi céder son propre droit. L’usufruitier peut louer, dans les limites fixées par la loi. Les grosses réparations, la répartition des taxes et l’assurance doivent être prévues dans l’acte pour éviter les conflits.

Un exemple

Fatima, veuve, donne la nue-propriété de sa maison à ses trois enfants et en garde l’usufruit. Elle y vit et peut louer l’étage. À son décès, ses enfants deviennent pleins propriétaires. L’acte de donation précise qui paie les grosses réparations et les taxes.

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Les étapes

1. Définissez l’objectif : protéger, transmettre.
2. Choisissez le montage avec le notaire.
3. Précisez la répartition des charges.
4. Faites inscrire le démembrement au titre foncier.
5. Mesurez les effets fiscaux et successoraux.

Votre checklist

• Objectif clarifié.
• Acte notarié rédigé.
• Charges réparties.
• Inscription au titre.
• Fiscalité vérifiée.

Les erreurs à éviter

• Démembrer sans prévoir les charges.
• Croire que l’usufruitier peut vendre seul.
• Oublier l’inscription au titre.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez la définition de l’usufruit et la donation immobilière, puis acheter pour ses enfants. Voyez aussi acheter en famille et le Code des droits réels, ainsi que la succession immobilière. Pour être accompagné dans votre recherche, décrivez votre projet à un conseiller.