Glossaire de l’immobilier au Maroc : 96 termes expliqués simplement

Acheter, vendre ou louer un bien au Maroc, c’est entendre parler de titre foncier, de melkia, de réquisition, de quote-part, de TPI ou de mourabaha. Ce glossaire définit 96 termes en une phrase, classés par thème, avec pour chacun une fiche de définition ou un guide complet. Pour le parcours pas à pas, commencez par les 12 étapes d’un achat immobilier.

Comment utiliser ce glossaire

Propriété et foncier

• Titre foncier : registre officiel d’un bien immatriculé, définitif et opposable à tous. En savoir plus
• Certificat de propriété : extrait daté du titre foncier : propriétaire, surface, charges inscrites. En savoir plus
• Melkia : acte adoulaire prouvant la propriété d’un bien non immatriculé. En savoir plus
• Réquisition d’immatriculation : demande pour obtenir un titre foncier, avec bornage et délai d’opposition. En savoir plus
• Opposition : contestation d’une immatriculation par un tiers qui revendique un droit. En savoir plus
• Bornage : délimitation officielle d’un terrain par un géomètre, sur le terrain et sur plan. En savoir plus
• Conservation foncière : service qui tient les titres et inscrit ventes, hypothèques et successions. En savoir plus
• ANCFCC : agence publique de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie. En savoir plus
• Titre mère : titre unique d’un terrain avant sa division en titres individuels. En savoir plus
• Éclatement : création des titres individuels des lots d’un programme. En savoir plus
• Servitude : charge qui grève un bien au profit d’un autre (passage, vue, canalisation). En savoir plus
• Prénotation : inscription provisoire qui protège un droit en attente sur un titre. En savoir plus
• Terres collectives, guich, habous : statuts fonciers particuliers soumis à des règles propres. En savoir plus

Achat et contrats

• Compromis de vente : avant-contrat qui fixe le bien, le prix et les conditions de la vente. En savoir plus
• Condition suspensive : clause qui annule la vente si un événement ne se réalise pas, comme le crédit. En savoir plus
• Acte de vente définitif : acte authentique qui transfère la propriété, puis inscrit au titre. En savoir plus
• Acte adoulaire : acte établi par deux adouls et homologué par le juge. En savoir plus
• Notaire : officier public qui rédige l’acte, consigne le prix et paie les taxes. En savoir plus
• Procuration : pouvoir donné à un tiers pour signer à sa place. En savoir plus
• Offre d’achat : proposition écrite de prix faite au vendeur. En savoir plus
• Mandat de vente : contrat qui charge une agence de vendre un bien. En savoir plus
• Vices cachés : défauts non visibles qui rendent le bien impropre à son usage. En savoir plus
• Net vendeur : somme que touche réellement le vendeur après taxes et frais. En savoir plus

Neuf et achat sur plan

• VEFA : vente d’un logement à construire, payé selon l’avancement. En savoir plus
• Contrat de réservation : engagement initial avec une avance plafonnée à 5 % du prix. En savoir plus
• Contrat préliminaire : contrat signé après les fondations, qui fixe prix, délais et garanties. En savoir plus
• Garantie d’achèvement : garantie qui assure l’achèvement ou le remboursement en VEFA. En savoir plus
• Permis d’habiter : autorisation qui atteste la conformité d’une construction achevée. En savoir plus
• Réserves : défauts relevés par écrit à la livraison, à corriger par le promoteur. En savoir plus
• Garantie décennale : responsabilité des constructeurs pendant dix ans pour les gros désordres. En savoir plus
• Cahier des charges : document qui fixe règles de construction ou prestations promises. En savoir plus
• Retard de livraison : dépassement de la date prévue, encadré par le contrat et la loi. En savoir plus
• Revente avant livraison : cession de son contrat avant la remise des clés. En savoir plus

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Copropriété

• Copropriété : immeuble divisé en lots, chacun avec une partie privative et une quote-part commune. En savoir plus
• Syndic : gestionnaire élu qui exécute les décisions des copropriétaires. En savoir plus
• Quote-part : part des parties communes attachée à un lot, clé des charges et des votes. En savoir plus
• Parties communes : éléments de l’immeuble à l’usage de tous. En savoir plus
• Règlement de copropriété : document qui fixe les droits, usages et répartitions dans l’immeuble. En savoir plus
• Assemblée générale : réunion des copropriétaires qui vote budget, travaux et syndic. En savoir plus
• Charges de copropriété : dépenses communes réparties selon les quotes-parts. En savoir plus

Urbanisme et construction

• Plan d’aménagement : document qui fixe zonage, voirie et règles de construction. En savoir plus
• Note de renseignement : document qui résume les règles d’urbanisme d’une parcelle. En savoir plus
• COS et CUS : coefficients qui limitent l’emprise et la surface constructible. En savoir plus
• Permis de construire : autorisation communale préalable à toute construction. En savoir plus
• Rokhas : plateforme de dépôt en ligne des demandes d’autorisations d’urbanisme. En savoir plus
• Lotissement : division d’un terrain en lots à bâtir avec voirie et réseaux. En savoir plus
• Morcellement : division d’un terrain sans travaux d’équipement collectifs. En savoir plus
• Surélévation : ajout d’un ou plusieurs niveaux sur un bâtiment existant. En savoir plus
• Infraction d’urbanisme : construction non conforme aux règles ou aux autorisations. En savoir plus
• Bureau d’études : structure qui calcule et contrôle la structure d’un bâtiment. En savoir plus

Surfaces et prix

• Surface habitable : surface intérieure réellement utilisable, sans murs ni balcons. En savoir plus
• Surface utile ou vendue : surface retenue dans les contrats, souvent plus large que l’habitable. En savoir plus
• Surface titrée : surface du lot inscrite au titre foncier. En savoir plus
• Prix au m² : prix divisé par la surface, à comparer sur une même base. En savoir plus
• IPAI : indice des prix des actifs immobiliers publié par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC. En savoir plus
• Valeur vénale : prix auquel le bien pourrait se vendre sur le marché, référence fiscale. En savoir plus

Fiscalité et frais

• Droits d’enregistrement : impôt de 4 % du prix payé par l’acheteur. En savoir plus
• Frais d’acquisition : total des taxes, frais de conservation et honoraires d’un achat. En savoir plus
• Honoraires du notaire : rémunération du notaire pour l’acte et les formalités. En savoir plus
• TPI : taxe sur les profits immobiliers : 20 % du profit, minimum 3 % du prix. En savoir plus
• Cotisation minimale : plancher de TPI égal à 3 % du prix de vente. En savoir plus
• TSC : taxe de services communaux sur les biens bâtis. En savoir plus
• Taxe d’habitation : taxe locale sur les logements occupés par leur propriétaire. En savoir plus
• TNB : taxe annuelle sur les terrains urbains non bâtis. En savoir plus
• TVA immobilière : TVA incluse dans le prix des logements neufs vendus par les promoteurs. En savoir plus
• Revenus fonciers : loyers soumis à l’impôt sur le revenu. En savoir plus

Financement

• Apport personnel : somme investie sans emprunter, souvent pour couvrir les frais. En savoir plus
• Taux d’endettement : part des revenus consacrée aux mensualités, souvent autour de 40 %. En savoir plus
• Capacité d’emprunt : montant maximal empruntable selon revenus, charges et durée. En savoir plus
• Hypothèque : garantie inscrite sur le bien au profit de la banque. En savoir plus
• Mainlevée : acte qui permet de radier une hypothèque remboursée. En savoir plus
• Assurance emprunteur : assurance décès-invalidité exigée avec le crédit. En savoir plus
• Mourabaha : financement participatif par revente avec marge fixée d’avance. En savoir plus
• Ijara : financement participatif par location aboutissant à la propriété. En savoir plus
• FOGARIM : garantie publique pour les revenus modestes ou irréguliers. En savoir plus
• FOGALOGE : garantie publique pour la classe moyenne. En savoir plus
• Damane Assakane : dispositif de garanties de l’État pour l’accès au logement. En savoir plus
• Daam Sakane : aide directe de 70 000 ou 100 000 DH pour un premier logement neuf. En savoir plus
• Effet de levier : usage du crédit pour investir plus que son apport. En savoir plus

Location et investissement

• Rendement brut : loyer annuel rapporté au prix d’achat. En savoir plus
• Cash-flow : solde mensuel entre loyers et dépenses du bien. En savoir plus
• Vacance locative : période sans locataire, à intégrer aux calculs. En savoir plus
• Bail d’habitation : contrat de location régi par la loi 67-12. En savoir plus
• Dépôt de garantie : somme versée par le locataire pour couvrir d’éventuels manquements. En savoir plus
• État des lieux : description écrite du logement à l’entrée et à la sortie. En savoir plus
• Révision du loyer : augmentation encadrée par la loi et le bail. En savoir plus
• Gestion locative : délégation de la gestion d’un bien loué. En savoir plus

Famille, succession et MRE

• Indivision : propriété à plusieurs d’un même bien, sans division matérielle. En savoir plus
• Chefâa : droit d’un co-indivisaire de reprendre une part vendue à un tiers. En savoir plus
• Frida : acte d’hérédité qui identifie les héritiers et leurs parts. En savoir plus
• Usufruit : droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus. En savoir plus
• Donation : transmission d’un bien de son vivant. En savoir plus
• Wasiya : testament, limité par le Code de la famille. En savoir plus
• Dirhams convertibles : dirhams issus de devises, qui permettent le rapatriement à la revente. En savoir plus
• Procuration consulaire : procuration signée au consulat pour un MRE. En savoir plus
• Rapatriement : transfert à l’étranger du prix de vente d’un bien. En savoir plus

Les trois mots à maîtriser avant de signer

1. Le titre foncier : vérifiez toujours un certificat de propriété récent, voir la définition du titre foncier.
2. Les frais d’acquisition : droits d’enregistrement, conservation foncière et honoraires, voir les frais de notaire.
3. Le taux d’endettement : il conditionne votre crédit, voir la définition du taux d’endettement.