Compromis de vente au Maroc : contenu, clauses utiles et pièges à éviter
Ce que doit contenir un compromis, les clauses qui protègent l’acheteur et le vendeur, et ce qui se passe si l’un des deux renonce.
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Le compromis de vente est l’engagement réciproque du vendeur et de l’acheteur sur un bien et un prix, avant l’acte définitif. Au Maroc, il est souvent rédigé par le notaire qui établira ensuite l’acte. Bien rédigé, il protège les deux parties ; mal rédigé, il est la source de la plupart des litiges. Il intervient à l’étape 8 du parcours décrit dans les 12 étapes d’un achat.
Ce que doit contenir un compromis
| Rubrique | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|
| Identité des parties | Noms, CNIE, état civil, pouvoirs du signataire si mandataire |
| Désignation du bien | Adresse, numéro de titre foncier, étage, surface titrée, annexes (parking, cave) |
| Prix | Montant total, en chiffres et en lettres, modalités de paiement |
| Avance | Montant, versement sur le compte du notaire |
| Date limite de l’acte | Date précise, et ce qui se passe si elle est dépassée |
| Conditions suspensives | Obtention du crédit, absence d’hypothèque non levée, documents |
| Charges et taxes | Répartition des taxes de l’année, charges de copropriété |
| Clause de dédit ou pénalité | Ce que perd la partie qui renonce sans motif |
Les conditions suspensives qui protègent l’acheteur
Une condition suspensive suspend la vente jusqu’à la réalisation d’un événement. Les plus utiles :
- obtention du crédit : montant, durée et délai de l’accord ; si la banque refuse dans le délai, l’avance est restituée ;
- situation juridique conforme : certificat de propriété sans charge non levée au jour de l’acte ;
- documents : permis d’habiter, attestation du syndic, quitus des taxes locales.
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L’avance : combien et comment la verser
Il est d’usage de verser une avance au moment du compromis. Versez-la toujours sur le compte du notaire, jamais en espèces et jamais directement à un intermédiaire. Le compromis doit préciser dans quels cas elle est restituée (condition suspensive non réalisée) et dans quels cas elle peut être conservée par le vendeur (renonciation de l’acheteur sans motif).
Dans le neuf : contrat de réservation et contrat préliminaire
Pour un logement neuf vendu sur plan, on ne parle pas de compromis : la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12 prévoit un contrat de réservation (avance plafonnée) puis un contrat préliminaire de vente. Voir acheter sur plan au Maroc et VEFA : lois 44-00 et 107-12.
Les pièges les plus fréquents
- Un prix minoré dans le compromis, avec un complément « hors acte » : risque fiscal et aucune preuve.
- Une désignation imprécise du bien (sans numéro de titre foncier ni surface titrée).
- Pas de date limite pour l’acte : la vente peut traîner des mois.
- Pas de condition suspensive de crédit.
- Un vendeur qui signe sans être seul propriétaire (bien hérité, indivision).
Du compromis à l’acte
Après la signature, le notaire rassemble les pièces, l’acheteur finalise son crédit et l’acte définitif est signé à la date prévue. Déroulé de la signature : acte de vente définitif.
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après un compromis de vente ?
Le compromis engage les deux parties. Sauf condition suspensive non réalisée ou clause contraire, la partie qui renonce s’expose à perdre l’avance ou à payer la pénalité prévue.
Le compromis doit-il être signé chez un notaire ?
Ce n’est pas toujours exigé pour un compromis, mais c’est fortement recommandé : le notaire vérifie le bien, conserve l’avance et prépare directement l’acte.
Quel délai entre compromis et acte ?
Le délai est fixé dans le compromis ; il tient compte du temps nécessaire pour réunir les documents et obtenir le crédit, souvent un à trois mois.
Sources officielles
- Ministère de la Justice : Dahir des obligations et contrats, loi 39-08, loi 44-00
- ANCFCC : certificat de propriété
- Bulletin officiel : loi 32-09 relative à la profession de notaire
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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