État des lieux d’une location au Maroc : modèle et bonnes pratiques
Le document qui évite les litiges sur le dépôt de garantie : comment le rédiger et le comparer à la sortie.
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L’état des lieux décrit l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Prévu par la loi 67-12, réalisé contradictoirement, il permet de distinguer l’usure normale des dégradations et de restituer le dépôt de garantie sans litige. Il complète les clauses essentielles du bail.
Le modèle, pièce par pièce
| Pièce | Élément | État à l’entrée | État à la sortie |
|---|---|---|---|
| Entrée | Porte, serrure, interphone | ||
| Séjour | Murs, plafond, sol, fenêtres, prises, éclairage | ||
| Cuisine | Meubles, plan de travail, évier, robinetterie, électroménager | ||
| Chambres | Murs, sols, placards, fenêtres | ||
| Salle de bains | Sanitaires, robinetterie, joints, ventilation | ||
| Balcon | Revêtement, garde-corps | ||
| Équipements | Climatisation, chauffe-eau, télécommandes | ||
| Compteurs | Eau, électricité (relevés) | ||
| Clés | Nombre de clés, badges |
Utilisez des termes précis : neuf, bon état, usage normal, usé, dégradé, et décrivez chaque défaut.
Les bonnes pratiques
- Réalisez-le en présence des deux parties, à la lumière du jour.
- Prenez des photos datées de chaque pièce et de chaque défaut.
- Relevez les compteurs.
- Signez chaque page, et donnez un exemplaire à chacun.
- Pour un meublé, ajoutez l’inventaire du mobilier et son état.
La sortie
Comparez ligne par ligne avec l’état d’entrée. Seules les dégradations au-delà de l’usure normale justifient une retenue sur le dépôt, appuyée par un devis ou une facture. Voir le dépôt de garantie.
Usure normale ou dégradation ?
| Usure normale | Dégradation |
|---|---|
| Peinture ternie après plusieurs années | Murs percés, tachés, tags |
| Joints usés | Carrelage cassé |
| Petites traces d’usage sur le sol | Parquet brûlé ou rayé profondément |
| Robinet entartré | Robinetterie arrachée |
Pour l’ensemble des obligations, voir le guide du propriétaire bailleur et la gestion locative.
Le bon niveau de détail
| Trop vague | Utile |
|---|---|
| « Cuisine en bon état » | « Plan de travail sans rayure ; four fonctionnel ; robinet sans fuite ; deux portes de placard bien alignées » |
| « Murs propres » | « Séjour : peinture blanche récente, une trace de 5 cm près de la porte » |
| « Clés remises » | « 3 clés porte d’entrée, 1 badge parking, 1 télécommande portail » |
Location meublée : l’inventaire
Listez chaque meuble et équipement avec son état et, si possible, une photo : lit, matelas, canapé, table, chaises, électroménager, vaisselle. À la sortie, l’inventaire se compare comme l’état des lieux. Voir équiper un meublé locatif.
Pour la suite de la relation, voir la révision du loyer et la gestion locative.
À retenir
- L’état des lieux se fait à l’entrée et à la sortie, en présence des deux parties.
- Plus il est précis, moins il y a de litiges.
- Les photos datées complètent utilement le document écrit.
- Seules les dégradations au-delà de l’usure normale justifient une retenue, voir le dépôt de garantie et les clauses du bail.
Pour l’impôt sur les loyers, voir les revenus fonciers.
Questions fréquentes
L’état des lieux est-il obligatoire ?
La loi 67-12 le prévoit ; il protège les deux parties et sert de référence en cas de litige.
Peut-on faire l’état des lieux par vidéo ?
Une vidéo datée est un bon complément, mais un document écrit signé reste la référence.
Que faire si le locataire refuse de signer ?
Faites-le établir par un commissaire de justice, dont le constat fera foi.
Combien de temps conserver l’état des lieux ?
Au moins jusqu’à la restitution du dépôt de garantie et la fin de tout litige éventuel.
Sources officielles
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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