Le promoteur demande une partie du prix en espèces : que faire ?
Refusez.
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En bref : Refusez. Tout paiement doit être inscrit dans le contrat et réglé par voie bancaire. Une somme versée hors contrat n’existe pas juridiquement : vous ne pourriez ni la récupérer en cas de problème, ni la faire valoir à la revente, et vous vous exposeriez à des risques fiscaux.
La réponse en détail
La pratique du « noir » consiste à déclarer un prix inférieur au prix réel et à faire payer la différence en espèces. Pour l’acheteur, les conséquences sont lourdes. En cas de faillite du promoteur ou d’annulation, la garantie ne couvre que les sommes figurant au contrat. À la revente, le prix d’achat retenu pour la TPI est le prix déclaré, ce qui augmente l’impôt. L’administration peut aussi redresser un prix manifestement sous-évalué. Enfin, la somme payée en liquide ne peut pas être financée par un crédit, et pour un MRE, elle ne pourra pas être rapatriée. Un promoteur sérieux accepte un prix unique, payé par virement ou par l’intermédiaire du notaire.
Les conséquences pour l’acheteur
| Risque | Explication |
|---|---|
| Somme non protégée | La garantie ne couvre que le prix contractuel |
| TPI plus lourde à la revente | Prix d’achat déclaré plus bas |
| Redressement fiscal | Prix sous-évalué |
| Pas de rapatriement | Fonds non tracés pour les MRE |
| Aucune preuve | Litige impossible à gagner |
Un exemple
Pour un appartement affiché 1 200 000 DH, un commercial propose un contrat à 1 000 000 DH et 200 000 DH « en cash ». L’acheteur refuse et choisit un autre programme. Un an plus tard, le premier promoteur est en difficulté : les acheteurs qui avaient payé en espèces ne peuvent pas prouver ces versements.
Que faire concrètement
- Exigez un contrat mentionnant le prix total.
- Payez uniquement par virement ou chèque traçable.
- Demandez un reçu pour chaque versement.
- Signalez la demande au notaire.
- Comparez d’autres programmes si le promoteur insiste.
Les erreurs à éviter
- Accepter pour obtenir un « meilleur prix ».
- Verser des espèces contre un reçu non signé.
- Croire que la pratique est sans conséquence parce qu’elle est répandue.
Pour aller plus loin
Pour le détail, lisez payer un bien en espèces et vérifier un promoteur. Voyez aussi la garantie d’achèvement, le calcul de la TPI et le paiement du prix. Retrouvez toutes les réponses dans nos questions fréquentes sur l’immobilier au Maroc.
Questions fréquentes
Est-ce illégal ?
Déclarer un prix inférieur au prix réel expose à des sanctions fiscales et prive l’acheteur de protections.
Que faire si j’ai déjà payé en espèces ?
Rassemblez toutes les preuves possibles et consultez un avocat avant toute nouvelle étape.
Le notaire peut-il intervenir ?
Il doit veiller à la sincérité du prix déclaré ; informez-le de toute demande suspecte.
Sources officielles
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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