Prix minoré et paiement hors acte : pourquoi l’éviter

Il arrive qu’un vendeur ou un intermédiaire propose de déclarer dans l’acte un prix inférieur au prix réellement payé, la différence étant réglée hors acte, souvent en espèces. L’objectif affiché est de réduire les droits et la taxe sur les profits. Le calcul est presque toujours perdant, et les risques sont réels pour les deux parties.

Les risques pour l’acheteur

La somme versée hors acte n’existe pas juridiquement : en cas de litige, d’annulation ou de faillite du promoteur, elle n’est ni prouvable ni couverte par une garantie. Elle ne peut pas être financée par le crédit. À la revente, le prix d’acquisition retenu pour la TPI sera le prix déclaré : l’acheteur paiera donc l’impôt sur un profit artificiellement gonflé. Pour un MRE, des fonds non tracés ne pourront pas être rapatriés.

Ce que coûte vraiment un prix minoré

Les risques pour le vendeur

L’administration peut rectifier le prix au regard de la valeur vénale et réclamer des compléments de droits et de TPI, avec pénalités. Le vendeur détient des espèces difficiles à justifier, ce qui pose problème au regard des règles de vigilance sur l’origine des fonds.

La bonne pratique

Un prix unique, inscrit dans l’acte, payé par virement ou par l’intermédiaire du notaire. Si le prix vous paraît élevé, négociez-le, plutôt que de déclarer un montant différent de la réalité. Les acheteurs et vendeurs y gagnent en sécurité, et le marché en transparence.

Un exemple chiffré

Un appartement se vend 1 200 000 DH. Le vendeur propose d’écrire 1 000 000 DH dans l’acte. L’acheteur économiserait 8 000 DH de droits d’enregistrement, mais 200 000 DH payés hors acte ne seraient pas protégés, et à la revente sa TPI serait calculée sur un prix d’achat inférieur de 200 000 DH. Il refuse et négocie le prix.

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Les étapes

1. Refusez tout prix différent du prix réel.
2. Payez uniquement par voie bancaire.
3. Négociez le prix si nécessaire.
4. Informez le notaire de toute pression.
5. Conservez toutes les preuves de paiement.

Votre checklist

• Prix unique dans l’acte.
• Paiements traçables.
• Avance versée au notaire.
• Aucun reçu manuscrit hors acte.
• Preuves archivées.

Les erreurs à éviter

• Accepter un « arrangement » proposé à la dernière minute.
• Payer en espèces contre un reçu informel.
• Croire que la pratique est sans conséquence.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez payer en espèces et le promoteur demande des espèces, puis le redressement pour prix sous-évalué. Voyez aussi la valeur vénale et le calcul de la TPI, ainsi que le paiement du prix. Pour un projet précis, décrivez-le à un conseiller.