Valeur vénale et prix déclaré : comment l’administration contrôle

Les droits d’enregistrement et la taxe sur les profits immobiliers se calculent sur le prix déclaré dans l’acte. Pour éviter les sous-déclarations, l’administration fiscale peut contrôler ce prix au regard de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix auquel il se vendrait normalement sur le marché. La DGI publie un référentiel des prix qui sert de repère.

Le référentiel des prix

La DGI met à disposition un référentiel des prix de l’immobilier, par ville et par zone, établi à partir des transactions. Il indique des fourchettes de prix au mètre carré selon le type de bien. Un prix déclaré nettement inférieur à ces repères, sans justification (état du bien, travaux, situation), attire l’attention.

Ce qu’il faut savoir

Le contrôle et la rectification

Lorsque l’administration estime le prix insuffisant, elle peut engager une procédure de rectification : notification motivée, possibilité de répondre, puis, en cas de désaccord, recours devant les commissions prévues par le CGI (commission locale, commission nationale) et, le cas échéant, le juge. Si la rectification est confirmée, des droits complémentaires et des pénalités sont dus.

Les bons réflexes

Déclarez le prix réel. Si le prix est inférieur aux repères pour une raison objective (travaux lourds, vente rapide, défaut), conservez les preuves : devis, photos, rapport. Elles serviront à répondre à une éventuelle notification. Rappelez-vous qu’un prix minoré pénalise aussi le vendeur, et l’acheteur lors de sa propre revente.

Un exemple chiffré

Une maison ancienne est vendue nettement sous le référentiel de son quartier, car elle nécessite une rénovation complète. L’acheteur joint au dossier un rapport d’architecte et des devis. Lors d’un contrôle, ces preuves permettent de justifier le prix déclaré.

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Les étapes

1. Consultez le référentiel des prix de votre zone.
2. Déclarez le prix réel.
3. Documentez toute raison d’un prix bas.
4. Répondez dans les délais à une notification.
5. Faites-vous assister en cas de recours.

Votre checklist

• Référentiel consulté.
• Prix réel déclaré.
• Justificatifs d’état du bien.
• Délais de réponse connus.
• Conseil en cas de contrôle.

Les erreurs à éviter

• Ignorer une notification.
• Ne garder aucune preuve de l’état du bien.
• Croire que le référentiel est un prix imposé.

Pour aller plus loin

Pour compléter, lisez le redressement pour prix sous-évalué et les droits d’enregistrement, puis estimer le prix d’un bien. Voyez aussi le calcul de la TPI et payer en espèces, ainsi que l’indice des prix. Pour un projet précis, décrivez-le à un conseiller.