TPI : l’exonération de la résidence principale en détail

Le Code général des impôts exonère de l’impôt sur le profit immobilier (TPI) la cession d’un logement occupé à titre d’habitation principale par son propriétaire, sous conditions. C’est souvent l’enjeu fiscal le plus important d’une vente : l’impôt évité peut représenter des dizaines de milliers de dirhams. Le calcul général est illustré dans TPI : 4 exemples de calcul.

Les conditions générales

Les durées, plafonds et modalités sont fixés par la version du CGI en vigueur le jour de la vente : faites-les confirmer par votre notaire ou par la Direction générale des impôts avant de fixer votre prix.

Les justificatifs d’occupation

• CNIE à l’adresse du bien
• Avis de taxe d’habitation au titre de l’habitation principale
• Factures d’eau et d’électricité à votre nom sur la période
• Tout document prouvant la résidence effective (scolarité des enfants, courriers officiels)

Les autres exonérations à connaître

Le CGI prévoit aussi, notamment :

• l’exonération de certaines cessions de logements sociaux occupés en habitation principale pendant une durée minimale ;
• l’exonération des cessions dont la valeur annuelle totale ne dépasse pas un seuil fixé par le CGI ;
• des règles particulières pour les cessions entre ascendants, descendants et conjoints.

Exonération et cotisation minimale

Quand l’exonération s’applique, la cotisation minimale de 3 % du prix n’est pas due sur la partie exonérée. Voir la cotisation minimale de 3 %.

Préparer la vente

Le notaire dépose la déclaration de profit et calcule l’impôt ou l’exonération à partir de vos justificatifs. Voir vendre son appartement au Maroc, la fiscalité immobilière et notre page taxe sur le profit immobilier.

Exemple de raisonnement

Un couple a acheté son appartement il y a plusieurs années et y vit depuis. Il le revend pour acheter plus grand. Le notaire vérifie :

1. la durée d’occupation effective à titre d’habitation principale, au regard de la durée minimale prévue par le CGI ;
2. les justificatifs (CNIE à l’adresse, avis de taxe d’habitation, factures) ;
3. le prix de cession au regard des éventuels plafonds ;
4. l’absence de mise en location pendant la période retenue.

Si toutes les conditions sont remplies, l’exonération s’applique et ni l’impôt à 20 % ni la cotisation minimale ne sont dus sur la partie exonérée.

Les situations qui demandent une attention particulière

• Un logement loué quelques années puis repris pour y habiter.
• Un logement occupé par un seul des propriétaires indivis.
• Une vente intervenant peu après un déménagement à l’étranger (MRE).
• Un logement reçu par héritage puis occupé.

Dans ces cas, faites examiner la situation par le notaire bien avant la vente.