Donation immobilière et fiscalité : ce qu’il faut savoir
Donation d’un bien au Maroc : droits liés à l’acte, régime particulier entre proches, TPI lors d’une revente ultérieure, conservation foncière et démarches.
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Donner un bien immobilier à un proche est une façon d’anticiper la transmission. Sur le plan fiscal, deux moments comptent : la donation elle-même, qui donne lieu à des droits et formalités, et la revente future du bien par celui qui l’a reçu, qui peut déclencher la taxe sur les profits immobiliers. Le Code général des impôts prévoit un régime particulier pour les donations entre certains proches.
Au moment de la donation
La donation se fait par acte authentique, chez un notaire ou des adouls, puis s’inscrit sur le titre foncier. Elle donne lieu à des droits d’enregistrement et à des droits de conservation foncière. Le CGI prévoit un régime particulier pour les donations entre ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs, plus favorable que pour les donations à d’autres personnes. Le notaire indique le régime et le montant applicables.
Les questions à poser au notaire
| Question | Pourquoi |
|---|---|
| Quel régime pour notre lien de parenté ? | Droits applicables |
| Y a-t-il une TPI à la donation ? | Selon le lien et le CGI |
| Quel prix d’acquisition à la revente ? | TPI future du bénéficiaire |
| Usufruit réservé ? | Garder l’usage |
| Effet sur les autres héritiers ? | Équilibre familial |
La TPI et la donation
Pour le donateur, les donations entre les proches visés par le CGI ne donnent pas lieu à la TPI au moment de la donation. Pour une donation hors de ce cercle, la TPI peut être due. Lorsque le bénéficiaire revend plus tard le bien, la TPI s’applique à sa vente : le prix d’acquisition retenu dépend des règles du CGI, qui peuvent conduire à retenir le prix d’acquisition initial du donateur. Demandez au notaire un calcul avant la donation si une revente est envisagée.
Les autres effets
La donation est en principe définitive. Elle peut créer des déséquilibres entre enfants ; certains parents compensent par une autre donation ou une somme. Pour garder l’usage du bien, la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est souvent utilisée.
Un exemple chiffré
Ahmed veut donner un appartement à sa fille, qui pense le revendre dans deux ans. Le notaire lui explique le régime des donations entre ascendant et descendant et calcule la TPI qu’aurait sa fille à la revente selon le prix d’acquisition retenu. Ahmed choisit finalement de vendre lui-même et de donner une somme.
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Les étapes
- Clarifiez l’objectif : transmettre, aider, garder l’usage.
- Demandez au notaire le régime applicable.
- Faites calculer la TPI d’une revente future.
- Envisagez la réserve d’usufruit.
- Pensez à l’équilibre entre héritiers.
Votre checklist
- Lien de parenté et régime.
- Droits d’enregistrement et de conservation.
- TPI future simulée.
- Option usufruit étudiée.
- Équité familiale réfléchie.
Les erreurs à éviter
- Faire une donation sans simuler la revente.
- Oublier les autres enfants.
- Ne pas inscrire la donation au titre.
Pour aller plus loin
Pour compléter, lisez la donation immobilière et le calcul de la TPI, puis usufruit et nue-propriété. Voyez aussi acheter pour ses enfants et la définition de la TPI, ainsi que la succession immobilière. Pour un projet précis, décrivez-le à un conseiller.
Questions fréquentes
La donation à un neveu bénéficie-t-elle du régime réduit ?
Le régime particulier vise des liens précis (ascendants, descendants, époux, frères et sœurs) ; vérifiez avec le notaire.
Peut-on annuler une donation ?
Les cas de révocation sont limités ; considérez-la comme définitive.
Faut-il un notaire ou des adouls ?
Un acte authentique est nécessaire ; l’un ou l’autre selon les cas.
La donation évite-t-elle la succession ?
Elle anticipe la transmission du bien donné ; le reste du patrimoine suit les règles successorales.
Sources officielles
Les règles et montants cités proviennent de ces textes et sites officiels. Ils évoluent avec les lois de finances : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
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