Guide Fès

Investir dans l’immobilier à Fès en 2026

Capitale spirituelle et grande ville universitaire. Prix accessibles, demande locative étudiante et familiale, programmes neufs en ville nouvelle et sur la route d’Imouzzer. Où investir à Fès, pour quel budget et avec quelle stratégie locative ? Les repères quartier par quartier.

Pourquoi investir à Fès

Locatif étudiant et familial, budget d’entrée bas.

Tendance officielle (IPAI Bank Al-Maghrib / ANCFCC, T2 2026) à Fès : prix des appartements +1,7 % sur un trimestre, nombre de ventes d’appartements +8,4 %.

Les quartiers où investir à Fès

Quartier	Prix au m² (neuf)	2 pièces (≈ 65 m²)
Narjiss · Oued Fès · Saïss	5.500 – 8.000 DH/m²	360.000 DH – 520.000 DH

Repères indicatifs du neuf 2025-2026 suivis par ABRAJ (prix du m² par quartier), hors frais d’acquisition. ABRAJ ne publie pas d’annonces : un conseiller cherche le bien qui correspond.

Quelle stratégie locative ?

Les petites surfaces (studio, 2 pièces) bien situées se louent et se revendent le plus vite : à Fès, un 2 pièces neuf coûte 360.000 DH – 650.000 DH.

Location longue durée pour un revenu régulier, location meublée ou saisonnière là où la demande touristique existe (autorisation à vérifier). Le rendement n’est jamais garanti : il dépend de l’emplacement, de la vacance, des charges et de la fiscalité.

Fiscalité : revenus locatifs imposés à l’IR par retenue de 10 à 15 % des loyers bruts ; plus-value à la revente taxée à 20 % (minimum 3 % du prix). À valider avec un notaire ou un conseiller fiscal.

Financer un 2 pièces au prix moyen de Fès

Prix	500.000 DH
Apport 20 %	100.000 DH
Frais d’achat (≈ 7 %)	30.000 DH
Trésorerie nécessaire (apport + frais)	130.000 DH
Montant du crédit	400.000 DH
Mensualité sur 20 ans (4,5 %)	2.500 DH
Mensualité sur 25 ans	2.200 DH
Revenu net conseillé (25 ans)	5.500 DH

Hors assurance, taux fixe indicatif 2026. Les banques plafonnent en général les mensualités à 40 % du revenu net. Prix calculés sur les repères du neuf, à confirmer bien par bien.

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Questions fréquentes

Où investir à Fès ?

Les quartiers à forte demande locative sont Narjiss · Oued Fès · Saïss. Locatif étudiant et familial, budget d’entrée bas.

Quel budget pour investir à Fès ?

Comptez 220.000 DH – 320.000 DH pour un studio dans le quartier le plus accessible (Narjiss · Oued Fès · Saïss), et en moyenne 500.000 DH pour un 2 pièces.

Un projet à Fès ?

Décrivez votre projet : un conseiller ABRAJ sélectionne les programmes neufs qui correspondent à votre budget, gratuitement et sans engagement.

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Mis à jour le 20/10/2026